Por lo que respecta a los contribuyentes que se encuentren en situación de alquiler, la Ley 2/2004, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2005 ha fijado una prórroga de la deducción por alquiler de la vivienda habitual en el IRPF del año 1998 para aquellos cuyos contratos de alquiler sean anteriores al 24 de abril de 1998 y se mantengan en el 2004.

Los anteriores contribuyentes tendrán derecho a la citada compensación si cumplen los siguientes requisitos:

- La suma de las partes general y especial de la renta del período impositivo minorada en las reducciones por rendimientos del trabajo y por discapacidad de los trabajadores activos, no sea superior a 21.035,42 euros en tributación individual o 30.050,61 euros en tributación conjunta.

- Las cantidades satisfechas durante el ejercicio 2004 por alquiler excedan del 10% de los rendimientos netos del contribuyente.

El importe de la deducción se restará de la cuota líquida total del Impuesto, después de las deducciones por doble imposición a que se refieren los artículos 81 y 82 del texto refundido de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La cuantía de esta deducción será la diferencia positiva entre el importe del incentivo teórico que hubiera correspondido de mantenerse la anterior normativa (vigente a 31 de diciembre de 1998), y la deducción por inversión en vivienda que proceda para el 2004.

El importe del incentivo teórico al que se refiere el apartado anterior será la suma de las siguientes cantidades:

- El resultado de aplicar el tipo medio de gravamen a la magnitud resultante de sumar los importes satisfechos en 2004 por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición de la vivienda habitual, con el límite de 4.808,01 euros en tributación individual o 6.010,12 euros en tributación conjunta, y por la cuota y los recargos, salvo el de apremio, devengados por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, menos la cuantía del rendimiento imputado que hubiera resultado de aplicar el artículo 34.b) de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Por tipo medio de gravamen deberá entenderse el obtenido de sumar los tipos medios, estatal y autonómico, a los que se refieren los artículos 64.2 y 75.2 del TRIRPF.

- El resultado de aplicar el 15 por ciento a las cantidades invertidas durante 2004 en la adquisición de la vivienda habitual que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 69.1.2º del TRIRPF, den derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, excluidos los intereses derivados de la financiación ajena. Las cantidades invertidas tendrán como límite el 30 por ciento del resultado de adicionar a las bases liquidables, general y especial, el mínimo personal y familiar a que se refiere el artículo 41 y las reducciones reguladas en los artículos 54, 55 y los apartados 1 y 2 del artículo 58, del TRIRPF.

En el siguiente esquema se desarrolla el cálculo de la compensación adicional:

Paso 1. Cálculo de la deducción sobre intereses
Intereses satisfechos 200x
(Límite de 4.808,10 €) + IBI
- Rendimientos imputados
(2% ó 1,1% del valor catastral)
Base de compensación
x Tipo medio efectivo

Paso 2. Cálculo de la deducción sobre el principal
Cantidades invertidas* en 200x X 15%
Límite 30% X (BL + Mín. personal y fam. + Red. hijos + Red. edad + Red. discapacidad)

Paso 3. Cálculo de la deducción por inversión en vivienda habitual año 200x (ver apartado "Deducción por inversión en vivienda habitual")
Paso 4. Compensación fiscal aplicable
(+) Deducción normativa 98 = (paso 1 + 2)
(-) Deducción normativa 200x

* Estas cantidades sólo incluyen la amortización del principal y se excluyen los intereses derivados de la financiación ajena.

Régimen transitorio compensación por vivienda habitual

Supongamos un contribuyente soltero y sin hijos, que adquirió en 1997 su vivienda habitual mediante un préstamo hipotecario.

En el año 2003 ha pagado por este concepto 4.808,10 € de intereses y 6.010,12 €. de amortización del principal. Otros datos de relevancia sobre el mismo son: Valor catastral de la vivienda 84.141,69 € no habiendo sido revisado; IBI pagado durante este año 330,56 €; la base liquidable menos las reducciones (mínimo personal y familiar, etc.) asciende a 28.097,32 € resultándole un tipo medio efectivo del 26.47%..

A. Beneficios fiscales de la antigua normativa:

1. Primer importe
   Puesto que el contribuyente es soltero, el límite será el de la declaración individual, esto es 4.808,10€, la totalidad de los intereses pagados en este año. A esto habrá que agregar los demás conceptos:

   Intereses satisfechos durante 200x: 4808,10 € ; IBI: 330,56 € - Rentas imputadas (2% de 84.141,69 €): 1682,83 € ; Base de compensación: 3.455,82 € ; Tipo medio efectivo: 26.47% Deducción: 914,75 €

   
   

2. Segundo importe
   Al total de inversión de este año, con el límite del 30% del resultado de adicionar a las bases liquidables, general y especial, el mínimo personal y familiar, las reducciones por cuidado de hijos, por edad, por discapacidad, podré aplicarle una deducción del 15%. En este caso:

   Limite de deducción: 30% 28.097,32 € = 8.429,19 €

   Importe de la deducción: 15% x 6.010,12 € = 901,52 €

   Beneficio fiscal según la normativa anterior: 914,75 €+ 901,52 €

   Por lo que A) resultaría: 1.816,27 €


B. Beneficios fiscales con la nueva normativa
Para determinar la deducción que corresponde por la normativa del 2.00x, tenemos que considerar el límite máximo de 9.015,18 €, aunque la inversión ascienda a 10.818,22 €, y aplicarle los porcentajes correspondientes al tercer año de pago del préstamo hipotecario.

Deducción según la normativa del 2.00x:

1ª parte deducción: 20% sobre 4.507,59 € = 901,51 € 2ª parte deducción: 15% sobre 4.507,59 € = 676,13 €

Por lo que B) resultaría: 1.577,64 €

Por tanto, la compensación adicional que se podría aplicar -a parte de la correspondiente deducción con la normativa actual (1.577,64 €) serían 238,63 € (1.816,27-1.577,64)

Compensación adicional: 238,63 €