El mundo se colapsó en septiembre de 2008 con la caída del banco de inversión Lehman Brothers. Todo cambió y nada volvería a ser como antes. La economía y el sector financiero entraron en una profunda crisis que todavía hoy azota con dureza a los países. El sector inmobiliario, uno de los más castigados, pasó de saborear las mieles del 'ladrillo' a darse de bruces contra una realidad que se imponía sin solución: el negocio de la vivienda ya no era rentable. ¿Por qué? Pues sencillamente porque bancos y cajas cerraron el grifo del crédito. El 'chollo' de las casas se había terminado.
Atrás quedaban las fructíferas visitas a las oficinas bancarias en las que se cerraba un préstamo hipotecario apenas mostrando el D.N.I. Por aquel entonces daban igual el precio de la vivienda, el tipo de contrato laboral y los ahorros. Las entidades empezaron a enterrar sus hipotecas y a concederlas con cuentagotas. Aumentaron los requisitos de solvencia, la necesidad de avales, los productos vinculados y muchas veces ni con esas. Conseguir una hipoteca era ya prácticamente misión imposible.
El mercado residencial era presa del ajuste. Los precios de las casas bajaban presionados por la falta de demanda y las ventas se desplomaron. Una situación que más de tres años después apenas ha cambiado. Es más, puede ir a peor. Y es que tras un ligero respiro en 2010, el año 2011 terminó como el más nefasto para sector. Prácticamente todos los indicadores -compraventas, hipotecas, visados, construcción- registraron mínimos históricos y hay pocas esperanzas de remontar a corto plazo. ¿A qué se debe?
De nuevo, con permiso de una economía de nuevo al borde de la recesión y del elevado paro, las entidades financieras siguen poniendo piedras en el camino hacia el acceso a una vivienda. Y eso que se han encontrado con unos balances 'intoxicados' por activos inmobiliarios procedentes de embargos que les urge colocar. Ahora, además de seguir restringiendo el crédito, han optado por encarecer las hipotecas.
Según datos de la Asociación Hipotecaria España (AHE), el crédito hipotecario se redujo un 6% en 2011 respecto a 2010, hasta 1,009 billones de euros, lo que supone la mayor caída de la historia y contrasta con los crecimientos de más del 20% experimentados durante el 'boom' inmobiliario.
Pero hace un año por lo menos los diferenciales que bancos y cajas aplicaban sobre el euríbor -el indicador más utilizado para el cálculo de las hipotecas- eran atractivos. Algunos bastante, de entre el 0,30% y 0,50%. Actualmente, los intereses se han disparado y se sitúan de media en el 2%, justo cuando el euríbor ha enfilado una racha bajista tras el recorte de los tipos de interés del BCE. Incluso han subido el coste de la financiación para sus propios pisos. Pero los expertos avisan que esto acaba de empezar y los diferenciales seguirán subiendo este año hasta el 4%, lo que situará el interés mínimo de las hipotecas en no menos del 5,5%. No solo va a ser difícil conseguir una hipoteca, sino que su precio será muy alto.
Con este panorama hipotecario, los precios de las viviendas, que seguirán cayendo por la reforma financiera, serán lo de menos. De nada servirán una vivienda barata y un euríbor bajo si el crédito con el que poder comprarla apenas fluye y es caro. La rebaja de los pisos quedará anulada por el encarecimiento de los préstamos y el problema de la vivienda será el cuento de nunca acabar.
¿La vivienda está atrapada por la banca? Pero, ¿por qué actúan así las entidades financieras? Algunas han recibido ayudas públicas y las subastas a muy largo plazo (tres años) del BCE han solucionado la falta de liquidez, pero la banca no lo ha trasladado al crédito para el cliente final. El propio presidente del Banco Santander, Emilio Botín, defendía recientemente durante la presentación de resultados que la entidad no prestaba "porque no hay demanda solvente". Pero hay razones mucho más allá.
Por un lado, el proceso de reestructuración financiera y las exigencias de capital de la Autoridad Bancaria Europea (ABE) que deben cumplir en junio de 2012 han alterado el ritmo de vida de las entidades. Hay que sumar la crisis de deuda de la zona euro, que sigue generando incertidumbre, y que el mercado interbancario no está todo lo relajado que debería.
José Luis Martínez Campuzano, Estratega de Citi en España, cree que tres son las claves: tensión, prudencia y solvencia. Asegura que "es cierto que el BCE está tratando de reducir las tensiones de liquidez, pero es una batalla complicada cuando la economía se deteriora más". Y añade: "En definitiva, parte del balance de la banca se sigue deteriorando, lo que le obliga a ser muy prudente en su política de riesgos, a lo que hay que añadir que parte de la demanda de préstamos no sea solvente".
Por otro lado, con la guerra del pasivo, algunas entidades han captado el ahorro al 4% o más y no pueden permitirse prestar barato.
