Una cosa es la teoría y otra muy distinta la práctica. La nueva reestructuración del sistema financiero anunciada por el Gobierno, que hoy se aprueba en Consejo de Ministros, prevé reactivar un crédito prácticamente paralizado y abaratar más las viviendas. ¿Cómo? Pues obligando a bancos y cajas a realizar un esfuerzo adicional en provisiones (reservas) para limpiar sus balances de activos inmobiliarios tóxicos, que ascienden a 175.000 millones de euros. De este modo, se amplía el margen que tienen para rebajar los precios de sus casas sin incurrir en pérdidas, y deben hacerlo si quieren liberar el capital provisionado y aflorarlo como beneficio.
Hasta ahora, cuando a una entidad le entraba en cartera un piso embargado o una promoción terminada tenía que provisionar un 20%, y un 30% transcurridos dos años. La cobertura media era del 25%. Las promociones en curso exigían provisiones medias del 27%. Con la nueva normativa, la dotación se eleva hasta un 35% en promociones finalizadas y viviendas y hasta un 65% para las promociones en marcha. Los créditos en suelo -que suponen 88.000 millones del total de activos problemáticos-, quedarán provisionados en un 80%, desde el 31% de media inicial.
Pero, ¿realmente esta reforma financiera se traducirá en una rebaja de los precios de la vivienda? ¿Supone verdaderamente un incentivo para dar salida a los activos inmobiliarios a precios más reducidos? Los expertos consultados creen que efectivamente ayudará a acelerar el actual ajuste de precios, todavía sin concluir. Como si se tratara de un efecto dominó, el hecho de que los inmuebles de la banca bajen de precio provocará un abaratamiento del resto de la oferta en manos de particulares para poder competir.
Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, considera que los pisos que ofrecen las entidades financieras "bajarán significativamente y afectará a todo el mercado, acelerando la corrección a la baja".
José Luis Martínez Campuzano, Estratega de Citi en España, espera igualmente más descensos, que se acelerarán si finalmente la reforma se traduce en ventas. Además, "permitirá un ajuste menos dramático en la construcción", opina.
Pero existen varios factores que pueden jugar a favor o en contra. Por un lado, dependerá de la demanda y de si la caída de precios se ajusta a su nivel de renta disponible, muy castigada por la crisis. Por otro, de la situación económica de España, a las puertas de una nueva recesión. "La reforma puede ayudar a mejorar el acceso a la financiación de familias y empresas si los inversores mejoran su percepción de España. Pero me temo que esto también depende de la crisis de deuda europea", apunta Campuzano.
Según datos oficiales del Ministerio de Fomento, la vivienda acumula una caída de precios de en torno al 20% desde los máximos de 2008. Varios informes del sector inmobiliario prevén que los precios caerán otro 6%-8% en 2012. Las medidas del Gobierno de Mariano Rajoy podría aumentar este retroceso adicional, según la opinión de los expertos.
De hecho, Eduardo Molet, consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI), pronostica que este año será el de "la gran bajada de precios de la vivienda". "La reforma del sistema financiero obligará a los bancos a actualizar sus balances, y para hacerlo tienen que deshacerse de los activos adjudicados inmobiliarios, algo que sólo podrán conseguir con rebajas en los precios de estas viviendas de al menos el 50%", precisa.
No obstante, cabe recordar que ya en 2010 se había elevado el límite de las provisiones al 30% para aquellos activos que seguían en balance después de dos años. Así, el actual 35% no es una exigencia tan radical, teniendo en cuenta que ni en 2010 ni en 2011 las entidades se han desprendido de un gran número de pisos.
