Año cuatro de la crisis y la vivienda sigue en el pozo

Verano de 2007: El negocio de las hipotecas de alto riesgo o 'subprime' en Estados Unidos salta por los aires y provoca un colapso del sistema financiero del que mana la peor crisis económica global de la historia. Todo se derrumba como un castillo de naipes y el ladrillo, motor del crecimiento español durante años, no es una excepción. Empresas en quiebra, parón en la construcción, pérdida de puestos de trabajo, sequía del crédito, ventas en caída libre, sobreoferta y precios a la baja. Comenzaba así la agonía del sector inmobiliario, más lenta de lo que en principio podía intuirse.

Verano de 2011: Se cumplen cuatro años desde el inicio del pinchazo de la burbuja y la situación, lejos de mejorar, empeora por momentos. El mercado de la vivienda sigue deprimido y no encuentra apoyos para salir del pozo. Más bien todo lo contrario: el panorama económico pone más piedras en el camino hacia la salida de la crisis.

"En un contexto de turbulencias en los mercados y de apenas confianza en la economía, no hay garantías de financiación bancaria a largo plazo que empujen hacia la recuperación, explica Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada. "La reestructuración del sistema financiero ayuda, pero hay un exceso de vivienda, incluso inacabada, y de suelo que hacen muy lento el proceso de recuperación", mantiene.

Solo en los últimos meses de 2010 y en el arranque de 2011 hubo un halo de esperanza, motivado por el anuncio de la eliminación parcial de la desgravación fiscal a partir del 1 de enero de este año. El adelanto de las compras para no perder los beneficios fiscales alteró el ritmo de operaciones y el mercado se animó. Pero solo fue un respiro. Una vez agotados sus efectos, la vivienda fue devuelta a la cruda realidad y queda demostrado que el ajuste no solo no ha terminado, sino que además puede ir a peor. Los últimos datos de compraventa de viviendas de junio -agudizaron su caída hasta el 23%- constatan que las transacciones están en mínimos pese al mayor descuento de precios, que mantienen la tendencia bajista y ya acumulan un descenso desde máximos de en torno al 22%, según datos recientes del Banco de España y de la tasadora Tinsa.

El deterioro se alarga y es difícil prever cuándo tocará su fin, al igual que resumir lo que ha sucedido en estos cuatro años. "Todavía no he oído una expresión que defina bien todo lo que ha pasado", asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, "pero yo diría que es como caer por un terraplén y seguir cayendo sin terminar de llegar al suelo, que es cuando te puedes levantar y pensar en volver a caminar". "Es muy desmoralizante", asevera.

"El principal problema que ha habido es no reconocer la crisis desde el primer momento", sostiene Smerdou, pero en su opinión la cuestión ahora es que "los precios no han bajado lo suficiente".

La mayoría de los expertos opina que la caída de precios todavía no ha tocado suelo y advierten que la única fórmula para impulsar la venta de casas es bajarlos todavía más, especialmente en aquellas zonas donde el stock es elevado. "En la costa española todavía hay sobreoferta y mucha competencia entre bancos con viviendas en su poder", comenta Smerdou. Cree, sin embargo, que en aquellas zonas donde el stock se ha digerido más, como Madrid, "los precios de la vivienda nueva no seguirán bajando".

Además, la atonía de la demanda se podría dilatar en el tiempo teniendo en cuenta que, según el boletín del Banco de España, hay perspectivas de un aumento del esfuerzo financiero para comprar casa, ante la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los créditos, y de posibles cambios en la política fiscal, ya que el PP ha sugerido en varias ocasiones que recuperará la deducción por inversión en vivienda si llega al Gobierno.

En cuanto a la producción, el supervisor presidido por Miguel Ángel Fernández Ordóñez prevé espera que la cifra de viviendas en construcción se estabilice en los próximos meses. Por su parte, Smerdou afirma "que en algunas zonas, como Madrid y Barcelona, ya hay algo de movimiento" y espera que "durante este año salgan promociones a la venta".