¿Cuánto caen los precios de la vivienda en realidad?

¿Cuánto caen realmente los precios de la vivienda en España? ¿Cuál es el valor real de los pisos en la actualidad? La respuesta es difícil de saber con precisión teniendo en cuenta que las múltiples estadísticas difundidas que toman el pulso a los precios inmobiliarios no coinciden ni queriendo. Las diferentes metodologías y mediciones de las variables que aplican las fuentes explican el baile de cifras. No obstante, una cosa está clara para todos: 2008 ha pasado a la historia como el año en el que han caído los precios residenciales por primera vez desde el inicio del boom inmobiliario. Para 2009, los expertos esperan ajustes próximos o incluso de dos dígitos.

La estadística que el Ministerio de Vivienda dio a conocer en enero hizo oficial lo que ya venían proclamando empresas privadas y agentes del sector: que las casas ya son más baratas que hace un año. Pero algunas voces han criticado que los números aportados por el Gobierno sean mucho más moderados que los que ofrecen otros estudios. Según el índice general elaborado trimestralmente por el departamento que dirige Beatriz Corredor, los precios descendieron un 2,8% interanual al cierre de 2008. En concreto, el coste de la vivienda libre bajó un 3,2%; las casas nuevas registraron variaciones negativas del 2,3% en tasa interanual, mientras que las de segunda mano sufrieron un descenso del 3,7%.

Las dos grandes tasadoras pusieron sobre la mesa descensos más abultados. Un informe de Sociedad de Tasación refleja que el precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia disminuyó un 6,6% durante el año 2008. Tinsa fue más allá y presentó caídas del 8,8%.

Diferentes métodos

Este contraste se explica por el método utilizado en la construcción de los índices. El ministerio de Vivienda utiliza los registros de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa) e incluye valores por provincias y precios del suelo. Sociedad de Tasación configura sus datos a partir de estudios de mercado que incorporan parámetros económicos. En su web es posible consultar cifras deflactadas. Tinsa usa sus propios valores de tasación y datos clasificados por tamaño, tipo de vivienda y localidad.

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, que comenzó a publicar por primera vez el día 1 de octubre de 2008, se apoya en los registros notariales y sólo incluye los precios de la vivienda nueva y usada, dejando fuera la vivienda protegida. El INE sostiene que los precios de la vivienda bajaron un 3% entre el tercer trimestre de 2007 y el mismo período de 2008.

Gregorio Izquierdo, director del Instituto de Estudios Económicos (IEE), asegura que el indicador más fiable es el que confecciona el Ministerio de Vivienda, aunque "existe una percepción de que es una estadística que ahora mismo favorece la realidad del mercado". Es decir, que los precios se están ajustando en mayor medida de lo que refleja este índice oficial.

El problema, según Izquierdo, es que "usa los precios a los que se tasan las viviendas" pero el valor de tasación presenta un "desfase temporal" con respecto al valor de mercado. Esto es así porque no muestran los datos en el momento de la compraventa sino cuando se remiten al Registro de la Propiedad o al notario. Izquierdo explica que la solución pasaría por tomar como referencia una "muestra fija de viviendas, en vez de móvil, y hacerle un seguimiento a lo largo del tiempo".

Por su parte, lo que hacen los portales inmobiliarios es tomar muestras representativas del mercado. El índice Fotocasa.es elaborado por el IESE observó una caída del 8,7% en el precio de la vivienda de segunda mano en 2008. Su análisis se basa en el precio de intención de venta y en sus variaciones.

El informe anual de Idealista.com sobre la evolución de los precios de la vivienda usada en España mostró descensos superiores al 5% en 2008. El estudio toma como referencia su base de datos e incorpora un análisis de los barrios de Barcelona y Madrid. El Preciómetro de Facilisimo.com estimó una variación negativa del 7,62% al cierre de 2008. Según este índice, enero de 2009 ha terminado con una caída del precio de la vivienda del 0,53%.

Más caídas en 2009

El director de Coyuntura Económica de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) declaró recientemente que los indicadores oficiales mostrarán al cierre de 2009 caídas próximas al 10% en el precio de la vivienda. La agencia especializada Standard & Poors sostiene que los pisos se van a abaratar un 30%. El servicio de estudios del BBVA prevé que la bajada sea del 5% este año y del 8% en 2010 hasta acumular descuentos del 25% en 2011.

La pérdida de valor de los inmuebles y la expectativa de que se mantenga esta tendencia debido a la incertidumbre sobre el devenir del sector inmobiliario está generando un "efecto pobreza" en las familias, que frena su consumo y las inversiones, lo que agrava la crisis económica.

De ahí la importancia de saber cuánto más van a caer los precios de la vivienda y en qué momento se iniciará la recuperación del mercado. Las señales de revalorización devolverán la confianza a los hogares y "el efecto riqueza" hará su función multiplicadora en la economía.

Pero no sólo en España ha estallado la burbuja. En Estados Unidos, país donde se engendró la crisis a causa de los hipotecas "subprime", los precios caen casi un 17 % interanual, y en el Reino Unido la caída se acelera por momentos, con tasas interanuales del 8 %.

Según el servicio de estudios de La Caixa, "el lado más visible de la recesión en Estados Unidos está en el sector inmobiliario y en el mercado de trabajo". Avisan de que la vivienda aún no ha tocado fondo y "el precio de los inmuebles disminuye la percepción de riqueza de los consumidores", lo que arrasa en consumo privado. Su conclusión: "Todo indica a que habrá que esperar varios meses todavía para que el sector de la vivienda se estabilice".

Nouriel Roubini, profesor de la Universidad de Nueva York y famoso por sus acertadas previsiones sobre la recesión mundial y el "pinchazo del ladrillo", cree que la caída de los precios de la vivienda será una constante en 2009. Pero aún dice más: avisa de que para regresar a los niveles anteriores al "boom" los descensos tienen que ser del 50%.