La vivienda aún no ha tocado fondo
En los últimos días siguen apareciendo informaciones sobre la realidad, o presunta realidad, de los precios de la vivienda en España. Incluso este tema ha trascendido fuera de nuestras fronteras, llegando a ser objeto de análisis, por decirlo de algún modo, en la revista The Economist. En todas estas informaciones, salvo las públicas, se afirma la existencia de una supuesta sobrevaloración de la vivienda, que oscila desde un 30% a un 45%. Por el lado público, existen algunas cifras contradictorias, y las leves caídas de precios, se mezclan con ligeras subidas ya en algunas zonas del país, dentro de un mensaje voluntarista de lanzar la señal de que el ajuste en precios ya ha finalizado.
Esta gran confusión y dispersión de datos y mensajes esconde uno de los principales problemas que tiene este mercado, el oscurantismo y la escasa calidad en las estadísticas, tanto públicas, como privadas. Las dificultades para el conocimiento real de los precios de transacción en España provocan un vacío que genera que se tenga que legislar, prácticamente a ciegas y que los agentes económicos y sociales tengan que tomar decisiones con variables ficticias o muy alejadas de la realidad.
Al margen de este gran problema, subyacen otros que invalidan los diagnósticos publicados y provocan inquietud a quienes nos acercamos al problema desde un punto de vista teórico y empírico. Comencemos por el recurrente tema de la sobrevaloración. Si uno quiere calcular cuan sobrevalorado o infravalorado está un activo, lo primero que debe observar es si ese activo cotiza o no en un mercado organizado, y así poder observar cual es su precio de equilibrio y a partir de dicho precio, cuantificar el exceso de valor sobre el mismo. Este ejercicio es sencillo es activos financieros, pero casi imposible en activos reales, como es la vivienda. Por tanto, hablar de sobrevaloración en activos reales es, cuando menos, muy complejo y requiere de un aparato estadístico rico y transparente, del que España carece absolutamente. En primer lugar, y más en este momento, el número de transacciones de viviendas es muy escaso, por lo que hablar en este momento de precios de equilibrio es muy poco riguroso, por ello nadie debería inducir a error publicando cifras de sobrevaloración absolutamente faltas de rigor. En un contexto de un mercado cuasi seco y más ilíquido que nunca, no hay capacidad para extraer ninguna consecuencia de los escasos movimientos producidos.
Incidiendo aún más en clarificar teóricamente este mercado, existe otra confusión muy recurrente, y es cómo se forman los precios en este mercado. El mercado de la vivienda es un mercado de stocks y no de flujos. Es decir, lo relevante es que la oferta de viviendas es fija y la marca el stock total, que en España se cifra en más de 25 millones de unidades, eso sí con un censo que se hace cada diez años. Por tanto, siendo rígida la oferta, en condiciones normales, la vivienda nueva que se incorpora al stock total es irrelevante, por lo que la demanda es inducida a través del precio. En otras palabras, todo aquello que incremente o reduzca los precios de la vivienda modificará la demanda, algo que parece contra intuitivo, si uno se deja guiar por las teorías clásicas y estándar de la demanda y oferta. Si esto es así, el precio de la vivienda, y por tanto el crédito hipotecario, serán las señales que nos anticipen cuándo se recuperará este mercado y no al revés. Variables como el desempleo, el crecimiento económico, demografía, la confianza, las condiciones financieras, la fiscalidad, la situación del mercado de alquiler y la profesionalidad y amplitud del mercado, son las variables fundamentales que están detrás de la evolución de los precios de la vivienda, y por tanto, de la demanda inducida. Si uno analiza uno a uno, nos damos cuenta que la probabilidad de que los precios repunten a corto y medio plazo son escasas, por lo que las previsiones más realistas es que los precios de la vivienda sigan cayendo, lo que sin duda se anticipa si uno analiza las series de crédito hipotecario, desempleo, formación de hogares y restricciones financieras de la banca y cajas de ahorro.
En resumen, hay demasiado intrusismo en el análisis del mercado de la vivienda, en parte alimentado por la escasa calidad de las estadísticas y un cierto oscurantismo del mercado. Se impone introducir estadísticas de precios de vivienda que incorporen las correcciones hedónicas, entender que lo relevante del mercado es la vivienda usada, es decir el stock, que no es un mercado uniforme y que los precios no han terminado de ajustarse. Y por supuesto que el stock de vivienda sin vender debería pasar a constituir el gran sueño para muchos de nosotros: un parque público de alquiler.
Alejandro Inurrieta. Profesor del IEB