Se ha hablado mucho de las medidas de saneamiento del sector financiero aprobadas por el Gobierno, de las nuevas provisiones mínimas y requisitos de solvencia para cubrir el riesgo inmobiliario de sus balances. Sin embargo, poco o nada se ha dicho sobre el impacto que estas medidas tendrán en la estrategia de los bancos y en las decisiones que previsiblemente tomarán respecto a sus carteras de créditos impagados o dudosos y activos adjudicados. En este artículo intentamos adelantar la probable reacción de entidades de crédito e inversores a estas medidas.
Según la exposición de motivos del real decreto-ley de febrero, "el principal lastre del sector bancario español es la magnitud de su exposición a los activos relacionados con el sector inmobiliario, activos que han sufrido un fuerte deterioro debido a la reciente evolución de la economía".
Por ello, el punto de partida ha sido considerar problemático todo riesgo bancario relacionado con el sector inmobiliario, y aumentar sus provisiones y requisitos de capital con el objetivo de disipar incertidumbres sobre el sector financiero, facilitar la financiación de las entidades de crédito y, en última instancia, canalizar el flujo de crédito a la economía real. Sin embargo, dicho real decreto-ley se refiere únicamente a las financiaciones y activos adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionados con la promoción inmobiliaria. Por tanto, la normativa parece haber dejado fuera los créditos corporativos a inmobiliarias, que, al no estar por lo general relacionados directamente con la actividad promotora, no quedarían afectados por las medidas de saneamiento.
El análisis de dichas medidas (en el que no vamos a ahondar por haber sido ya abordado en numerosas ocasiones) arroja dos conclusiones que pueden tener un gran impacto en la estrategia de los bancos: (i) que los préstamos impagados disparan las provisiones y (ii) que los activos adjudicados están mucho más penalizados que antes, porque además del incremento de las provisiones mínimas (que aumentan en función del tiempo que están en el balance del banco) se incluyen requisitos de capital. Esto tiene gran relevancia en el contexto actual en que el sistema financiero español está siendo seriamente cuestionado por las dudas respecto a su solvencia, en el sentido de que la estrategia de los bancos será evitar a toda costa cualquier situación que pueda afectar negativamente a su ratio de solvencia. En consecuencia, parece lógico que los bancos españoles traten de evitar que sus préstamos resulten impagados refinanciándolos, si bien los requisitos para evitar las provisiones en estos casos (nuevas garantías, etc.) tampoco parecen fáciles de cumplir en el contexto actual. Por otro lado, también resulta previsible que traten de evitar la entrada en sus balances de más activos adjudicados, lo que podría suponer una disminución de las ejecuciones hipotecarias, a la vez que un incremento de las ventas de carteras de préstamos hipotecarios.
Es de esperar además que las nuevas provisiones impulsen la venta de las carteras de activos adjudicados, por dos motivos: (i) las nuevas provisiones facilitarán el encuentro entre la oferta y la demanda de estos activos en cuanto a precio y (ii) el impacto de los nuevos requisitos de capital para los activos adjudicados en los ratios de solvencia de los bancos. En este sentido, el Gobierno debería reflexionar sobre la escasa utilidad práctica de la exención del 50% de las plusvalías que se ofrece a los que compren inmuebles antes del 31 de diciembre de 2012 si, como en el caso de compradores personas jurídicas, se exige que los inmuebles adquiridos se contabilicen como activos fijos (y no como existencias), pues deja fuera del incentivo a los inversores que compran carteras de adjudicados para su reventa.
Mención aparte merece la obligación de aportar los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas a sociedades de gestión de activos. Las aportaciones deben hacerse antes de final de año, y después de haber aplicado las provisiones y requisitos de capital, salvo que el banco en cuestión esté involucrado en un proceso de integración. No queda claro si la norma se refiere únicamente a los activos que están en los balances de las entidades de crédito o si incluye también los de sus filiales inmobiliarias. Estas sociedades desconsolidarán si se vende la mayoría de su capital a un tercero y se encarga la gestión a un gestor independiente.
Sin embargo, existen dudas importantes respecto a la viabilidad de estas sociedades y su papel en el desenladrillamiento de los bancos. Por ejemplo, ¿quién las financiará?, ¿los propios bancos? No hay duda de que con activos inmobiliarios necesitados de mantenimiento y gestión hará falta financiación a corto plazo. La norma menciona la posibilidad de establecer "instrumentos de apoyo financiero a las adquisiciones de capital en dichas sociedades", pero sin concretar. Tampoco se ha previsto nada en relación a un sistema de protección contra las pérdidas para incentivar a los inversores a participar en estas sociedades.
La opinión generalizada entre los inversores es que los activos que los bancos transfieran a estas sociedades no serán aportados a valor de mercado (sino a un valor superior, a pesar de las provisiones). Un ejemplo claro es el suelo. Entre provisiones y requisitos de capital, el ajuste al suelo sería del 80%. Sin embargo, en opinión de muchos, el suelo hoy tiene un valor negativo por su enorme iliquidez.
Además, las sociedades creadas por bancos que reciban ayudas del FROB tienen la obligación de vender anualmente un 5% de los activos, lo que podría suponer vender a pérdida para dar cumplimiento a este requisito. La buena noticia viene del lado fiscal: la normativa establece que la venta de acciones de estas sociedades no tributará por TPO a pesar de que su activo estará constituido principalmente por bienes inmuebles. Esta medida es un claro incentivo para los compradores de paquetes accionariales en estas sociedades.
En cualquier caso, parece claro que hará falta despejar todas las dudas planteadas antes de que los inversores se decidan a participar en estas sociedades, lo que es fundamental para que los bancos puedan desvincularse de ellas.
Cristina Calvo. Socia directora del Departamento de Derecho inmobiliario de Ashurst
