Seamos positivos
Si me dejo guiar por los datos más conocidos sobre la situación del mercado inmobiliario español, podría escribir gran cantidad de desalentadoras cifras y datos que ya todos conocemos y con los que la prensa de hoy en día nos inunda. Seamos positivos. Quiero enfocarme en todo lo que hará que veamos datos mejores a los actuales a corto plazo. Por un lado, la creación de la sociedad de gestión de activos (banco malo) hará que las bajadas de precios se contengan al marcar unos "precios de venta tope" que les permita ser "rentables". Por otro, será importante la disipación definitiva de las dudas sobre el euro, una vez algunos de los países más necesitados (España, Italia) estén viendo resultados de sus agresivos planes de ajustes.
Otro factor a considerar es el espaldarazo reciente de las autoridades europeas y la reforma del sector financiero, que nos hacen situarnos en esta senda. Todo esto generará un cambio de mentalidad en el comprador de viviendas que recuperará de nuevo la confianza. Además, la reactivación del crédito hipotecario constituye otro eslabón clave para empezar a ver noticias positivas cuando, pese a las duras condiciones de crédito hipotecario, los tipos de interés están en mínimos históricos y permanecerán en esta línea durante un tiempo. Cabe destacar también la fuerte determinación del Banco Central Europeo a la hora de poner coto definitivo a la crisis soberana y financiera, los recientes anuncios sobre la compra ilimitada de deuda suponen un enorme voto de confianza para la resolución de la crisis. Asimismo, estudia ampliar el tipo de garantías con el que los bancos pueden recibir dinero barato, lo que aumentaría la liquidez de los bancos y originaría una posible reactivación del crédito.
Está claro que no todo el sector inmobiliario lo constituyen los pisos embargados, que son los que suelen centrar los titulares estos últimos meses y de los que la sociedad de gestión de activos se nutrirá. El mundo de los adjudicados constituye un segmento muy particular del sector y, en numerosas ocasiones, no se adapta a los perfiles de búsqueda de futuros compradores. Por supuesto que existen oportunidades interesantes en esa categoría, pero la mayor parte de los pisos de calidades medias/altas difícilmente se encuentran en sus listados. Desde Engel & Völkers, y centrándonos en el sector de rentas medias/altas, ya estamos notando una reactivación tanto del mercado de segunda residencia como los de primera residencia en ciudades como Madrid y Barcelona. Es interesante observar, por ejemplo, la curva descendente del stock de viviendas en zonas prime a precios euro/m2 bajos, medio/bajos durante los últimos meses. Este indicativo, junto con el hecho de que la demanda de esta clase de propiedades lleva ya más de medio año activa, nos hace pensar que en algunas zonas los precios podrían haber tocado fondo.
Otro dato más a tener en cuenta es el número de transacciones inmobiliarias dentro del mercado de segunda mano de este año con respecto al año 2011, en el cual ha habido un incremento de un 1%, impulsado por los datos del último trimestre en que hubo un incremento del 9,5% respecto al primer trimestre del año. Dato que quizás nos indica la senda hacia el comienzo de una tendencia.
Por último, tengamos en cuenta que el mercado de obra nueva también experimentó un incremento de transacciones en este último trimestre (33,5%) con respecto al anterior, aunque mantenga un acumulado negativo (-18%) respecto a los mismos periodos del pasado año. Curiosamente, en este segmento la curva ascendente en el número de transacciones se ha producido con anterioridad al anuncio por parte del Gobierno de la subida del IVA en las transacciones de compraventa de vivienda.
Hay suficientes hechos, datos y declaraciones de intenciones como para permitirse una visión algo más optimista que la actualmente reinante. De hecho, los alemanes, ingleses o nórdicos que redujeron el número de transacciones en los últimos años ya vuelven a contemplar nuestro país como un destino seguro y propicio para sus inversiones y los rusos han descubierto nuestra geografía, infraestructuras y seguridad jurídica y empiezan a llegar a nuestras costas. No hay que dejarse guiar por el alarmismo y sí empezar a buscar oportunidades. Que las hay.
Javier Marfany. 'Expansion Manager' de Engel & Völkers