Cómo desatascar la economía española
Cómo resolver la situación crítica de la economía española? Si existe un tapón en la economía lo que hay que hacer es desatascarlo. Es claro que el origen está en el parón del sector inmobiliario y que la solución por tanto debe de afrontar ante todo este problema.
Ahora mismo existen un millón de viviendas terminadas y no vendidas cuyo valor a precios de mercado se aproxima a los 300.000 millones de euros, considerando un precio medio de 300.000 euros por vivienda. Los bancos y cajas de ahorros han intentado resolver en parte el problema creando unas empresas inmobiliarias a las que han transferido una parte de esas viviendas a fin de sanear sus balances. Se trata de un pequeño balón de oxígeno para esas entidades pero lo que necesita la economía española en estos momentos es un gran balón de oxígeno.
Ese gran balón de oxígeno puede ser la creación de una gran empresa inmobiliaria dependiente del Estado y financiada con cargo a un fondo especial que ha de crearse a fin de poder dotar a esa empresa de suficientes recursos para hacer frente a sus inversiones y necesidades operativas.
Una parte de las viviendas que se deben adquirir por parte de esta nueva empresa inmobiliaria son viviendas recién terminadas que se encuentren todavía en manos de los constructores o promotores inmobiliarios. Otra parte de las viviendas se encuentran ya en manos de los bancos y cajas que han concedido créditos hipotecarios fallidos. Finalmente, también se podrán adquirir viviendas a particulares que se encuentren en una situación económica precaria y no puedan hacer frente al pago de las hipotecas que han contratado para financiar la compra de viviendas.
El precio al que se deben de adquirir estas viviendas terminadas será el de tasación menos un 20% o 25%, ya que se supone que el precio de las viviendas se ha reducido aproximadamente en ese porcentaje. Las viviendas que se adquieran por esta nueva empresa inmobiliaria deberán de ofrecerse en el mercado para ser arrendadas con contratos de arrendamiento simple o bien de alquiler con opción a compra.
Por parte del Estado deberá de elaborarse una nueva legislación para incentivar la compra o alquiler por parte de los posibles compradores o inquilinos. Se propone a título de ejemplo la exención del 90% del impuesto del IVA en esas transmisiones o alquileres subvencionados. Se ofrecerá también una exención fiscal de manera que todos los gastos para la adquisición o venta de estas viviendas sean deducibles del IRPF en un 25% del valor de la inversión o gastos, sin limitaciones.
Los precios a los que se alquilarán esas viviendas se calcularán a fin de que pueda obtener una rentabilidad del 2,5% anual sobre la inversión realizada, mientras que el precio de venta se fijará incrementando el valor del coste en un 2% a fin de cubrir gastos. La financiación que se ofrezca para la compra de esas viviendas será a 30 años con un interés fijo del 2,5%.
Pongamos el ejemplo de un piso de 80 metros cuadrados tasado en 300.000 euros. æpermil;ste será adquirido por Inmobiliaria Nacional (posible nombre) a un precio de 240.000 euros, es decir un 20% por debajo de su valor de tasación. Este piso se alquilaría por 500 euros al mes o bien con opción a compra de forma que el 50% de las cantidades pagadas en alquiler sea deducible del precio de compra siempre que ésta se formalice en un plazo de cinco años. Por otro lado, las cantidades entregadas para alquilar el piso serán deducibles de la cuota del IRPF en un 25%. Así pues, si el arrendatario tiene que pagar un IRPF bruto de 4.000 euros al año, su cuota se reducirá en 1.500 euros, o lo que es lo mismo, su coste neto de alquiler se reducirá en 1.500 euros al año o sea que será de sólo 375 euros al mes, un precio francamente bajo con relación al mercado actual.
En lo que se refiere a Inmobiliaria Nacional, ésta ha hecho una buena inversión ya que ha comprado un piso valorado en 300.000 euros por 240.000 euros y lo ha arrendado por una renta de 6.000 euros al año mientras que su coste será el del euríbor +0,2%, es decir 1,7% anual. Su beneficio bruto en esa operación será de cerca de 2.000 euros al año.
Si en un año se adquieren 500.000 viviendas se habrán invertido 120.000 millones de euros y la Inmobiliaria Nacional puede haber tenido un beneficio operativo superior a los 900 millones de euros en el caso de que se alquilen la mayor parte de las viviendas. Es decir, que la empresa sería rentable y viable a corto y a largo plazo. A largo plazo el beneficio puede ser mayor ya que se entiende que las viviendas recuperarían su valor de tasación en menos de 10 años.
Con este proyecto se podría nuevamente dinamizar la economía española creando muchos miles de puestos de trabajo nuevos en la construcción, industria y servicios y a la vez evitando miles de quiebras, desahucios y despidos en todo el país.
Javier Boter Sans. Licenciado en Dirección de Empresas por Icade, ex presidente de Kodak España y ex director general de The Swatch Group