El boom del sector inmobiliario, en cifras
En la última década, con un crecimiento del PIB superior al de sus vecinos europeos, España consiguió situarse en los primeros puestos del crecimiento económico impulsada por el sector de la construcción. Todo cambió cuando estalló la burbuja inmobiliaria. En la segunda mitad de 2008, coincidiendo con la crisis financiera internacional, comenzaron a aparecer tasas de variación negativas del PIB en distintos países, y algo más tarde también en España, que pronto se ha puesto a la cabeza de los países desarrollados en tasa de paro. Con unas previsiones de los organismos internacionales poco halagüeñas, la economía española padece con particular intensidad el retroceso de la actividad inmobiliaria que antes la empujó.
En este contexto, resulta de gran interés el estudio El stock de capital en viviendas en España y su distribución territorial, 1990-2007, recientemente publicado por la Fundación BBVA y elaborado por el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE). En el mismo se realiza una estimación del valor de las viviendas (stock de capital en viviendas) en nuestro país, con amplio detalle territorial, que permite analizar en profundidad la formación de la burbuja inmobiliaria. Además, ofrece una importante novedad, al distinguir entre el aumento del valor del suelo y del edificio en sí mismo, lo que permite determinar el papel jugado por el encarecimiento del suelo en la evolución de los precios de las viviendas.
Según el informe, entre 1997 y 2007, años del boom inmobiliario el valor de las viviendas se multiplicó por 3,6. Este espectacular aumento se deriva mucho más de la subida de los precios (84%) que de la evolución de la superficie edificada, que sólo representa un 16% de ese crecimiento. La información publicada permite comprobar que la revalorización del suelo fue decisiva en esas alzas de precios y en la formación de la burbuja inmobiliaria. De hecho, en la última década el suelo de uso residencial se revalorizó a una tasa media anual del 25,2%, muy por encima del 12% al que crecieron los precios de los inmuebles y completamente alejada del 2,9% al que crecía el IPC.
El aumento de los precios de las viviendas y del suelo hizo que durante la última década gran parte de la inversión en nuestro país se destinara a este tipo de activos por las expectativas de rentabilidad, lo que a su vez, contribuyó a la formación de la burbuja y la espiral alcista de precios. Al incorporar la valoración del capital suelo, los datos publicados completan las series de stock de capital que la Fundación BBVA y el IVIE vienen publicando desde hace más de una década. Esas series ya mostraban el enorme esfuerzo inversor de la economía española en la última fase expansiva -superior algunos años al 30% del PIB- y que buena parte del mismo se orientaba a la inversión residencial. Al incluirse ahora el capital suelo, el peso del capital de tipo residencial se refuerza, alcanzando en 2007 casi dos tercios del capital total.
Las series de stock muestran, sin embargo, que la inversión en vivienda no ha impedido un fuerte crecimiento real de la inversión en otros activos productivos (maquinaria, equipos, TIC, etc.) durante la fase expansiva. De hecho, el stock de capital residencial en términos reales ha crecido a un menor ritmo que el resto de activos. Así pues, el boom inmobiliario también ha favorecido las inversiones más productivas, aunque desde luego ha generado notables desequilibrios y propiciado la crisis actual. El problema ahora quizás no es tanto la necesidad de redirigir las inversiones hacia otros activos más productivos, -que ya han sido intensas en los últimos años-, sino más bien la infrautilización del capital disponible, reflejada en la modesta evolución de la productividad.
Mirando atrás, los datos muestran que el boom inmobiliario no sólo ha tenido efectos negativos, al menos en cuanto a la acumulación de capital productivo. Pero el problema de las burbujas, y en particular la burbuja inmobiliaria que hemos padecido, es la velocidad e intensidad con la que se forman y la brusquedad con la que se pinchan, haciendo imposible el deseado aterrizaje suave de la economía. El nuestro, más bien ha sido un aterrizaje forzoso del que está siendo difícil recuperarse, pero del que deberíamos aprender para evitar cometer en un futuro los mismos errores.
Eva Benages Candau. Técnico de investigación del IVIE