El Registro como garante del comprador frente a la quiebra
El caso Martinsa-Fadesa u otros posibles supuestos similares, derivados de la actual crisis inmobiliaria y financiera, han provocado un fenómeno muy grave y perturbador: el posible concurso de acreedores de compañías inmobiliarias cuyas promociones de pisos y locales se encuentran en construcción.
En estos supuestos, los compradores de pisos y locales en construcción han entregado cantidades a cuenta y se encuentran sin las garantías de que el inmueble les vaya a ser entregado en el momento de su terminación, o de recuperar las aportaciones económicas realizadas. Una preocupación social que ya reflejan los medios de comunicación como asunto alarmante.
El problema está planteado, entre otras razones, porque el régimen de propiedad horizontal que define el piso o local, así como la venta del mismo, no puede acceder al Registro de la Propiedad mientras no se otorgue la correspondiente escritura pública. Así, este documento, lejos de salvaguardar los derechos de quien contrata con la compañía inmobiliaria, se convierte en un obstáculo para la garantía del adquirente.
En efecto, puesto que la sociedad promotora sigue siendo titular registral, en los casos de insolvencia responde con los bienes inscritos a su favor ante todos los acreedores, sin ninguna preferencia especial a favor de los compradores. Es más, si la compañía lleva a cabo actos de enajenación o de hipoteca a favor de personas distintas de tales compradores, y los inscribe en el Registro de la Propiedad, los compradores originales pueden verse envueltos en un fraude inmobiliario de extraordinaria importancia, tema que ha surgido ya con anterioridad en algunos casos.
Para poder evitar la situación de total indefensión del comprador ante la quiebra de la promotora, la solución idónea consiste en que los contratos privados de compraventa o de promesa de venta de pisos y locales de edificios en construcción, puedan acceder al Registro mediante un asiento provisional con un plazo de duración limitado, es decir, una anotación preventiva, de forma que se acredite frente a cualquiera que ha tenido lugar la adquisición. Esta actuación permitiría al comprador gozar de una garantía registral de la adquisición y, si así se estableciera, de una situación de privilegio o incluso de exclusión en relación a la masa de acreedores de la compañía inmobiliaria insolvente.
La idea no es novedosa, ya que se desarrolló por primera vez en el Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado en San Juan de Puerto Rico en 1978. Posteriormente, se recogió en el Informe sobre el Fraude Inmobiliario, presentado al Congreso de los Diputados por el Colegio de Registradores, en abril de 1989 y, también, ha sido objeto de estudio y de propuesta en el Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Santiago de Compostela, si bien no era previsible entonces la situación de estallido de la burbuja inmobiliaria que padecemos actualmente.
Dicho sistema, no solamente ofrecería ventajas incuestionables para los compradores de pisos y locales, en los términos que hemos explicado, sino también para los promotores y compañías inmobiliarias. Cuando estas últimas necesitan acudir al crédito hipotecario (hoy extremadamente difícil por las razones que todos conocemos), se ven sometidos a la necesidad de justificar la comercialización parcial o total del edificio en construcción, pero tal justificación se llevaría a cabo con mucha más facilidad mediante la aportación de las informaciones registrales correspondientes a las adquisiciones anotadas, que mediante la presentación de cualquier otro documento privado que acredite las ventas o promesas de venta. Por otra parte, la garantía registral dota de una extraordinaria seriedad a la compañía o promotor que lo utilice, y de una imagen de la que existe una evidente necesidad.
La puesta en marcha del sistema exigiría la elaboración de una norma con rango legal, bien a través de una ley formal o de un real decreto-ley dictado por razones de evidente urgencia. Como líneas maestras, dicha disposición legal debería contener:
¦bull; La definición del asiento registral y del documento en cuya virtud se practicaría, lo que supondría la necesidad de legitimación de las firmas de los contratantes.
¦bull; La definición de la duración de la anotación preventiva.
¦bull; La enumeración de los derechos del promotor, que continúa siendo dueño del inmueble del que forman parte las unidades transmitidas y anotadas preventivamente. Estos derechos deben comprender, al menos, la posibilidad de llevar a cabo, por sí solo, la declaración de la obra nueva y de su terminación, y de constituir el régimen de propiedad horizontal. Debe comprender también la posibilidad de hipotecar los elementos privativos, es decir, los pisos y locales, que integran la promoción, por una responsabilidad máxima.
¦bull; La forma de cancelación de la anotación preventiva o de conversión en inscripción definitiva de dominio, como consecuencia del otorgamiento de la escritura pública que actualmente exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
¦bull; El régimen fiscal necesariamente favorecedor de este tipo de operaciones.
¦bull; Ocasionalmente, podrían contenerse también en la disposición legal otras reglas sobre la posibilidad de aplicación del sistema al ámbito de inmuebles no residenciales, como plazas de garaje o elementos dotacionales, así como a edificaciones levantadas en régimen de derecho de superficie o transmitidas por vía de leasing o arrendamiento con opción a compra.
Una actuación de este tipo dotaría, sin duda alguna, de una fuerte dosis de tranquilidad a todos aquellos ciudadanos atrapados en una situación sin salida desde el punto de vista económico y desde el punto de vista jurídico, puesto que los gastos de defensa de sus derechos resultarían incluso superiores al importe o valoración de esos mismos derechos.
Rafael Arnaiz Eguren. Registrador de la Propiedad y urbanista