(25-04-2007)
Unos más, otros menos, todos conocemos la evolución del sector inmobiliario durante la última década en España: elevado y creciente número de viviendas construidas por periodo; evolución sostenida e importante de los precios finales, del suelo en especial; creciente participación del sector en la generación de PIB, a través de la formación bruta de capital fijo, del trabajo inducido hacia otros sectores y de la generación de consumo vía efecto riqueza, y facilidades a la financiación, al promotor y al comprador final.
Antes de seguir adelante, me gustaría repasar las causas más importantes del auge del sector: demanda por parte de la población nacida del baby boom de los años sesenta y setenta, por parte de los inmigrantes llegados durante los últimos años y por parte de ciudadanos de nacionalidad no española de la UE; demanda por inversión: tipos de interés decrecientes y volatilidad de las Bolsas; facilidades de financiación: tipos de interés a la baja, descenso del diferencial sobre el tipo de referencia por razones comerciales, alargamiento del plazo de amortización del crédito con garantía real, abundancia de liquidez en el sistema, y bonanza económica general.
¿Supone el descenso del precio por acción -a modo de punto de inflexión- de las compañías inmobiliarias cotizadas que vivimos ayer martes un anticipo fiel de fin del ciclo brusco del sector inmobiliario? Desde mi punto de vista, más bien supone la dura confrontación entre las expectativas depositadas en el mercado inmobiliario por una parte importante de la población y la realidad por la que actualmente atraviesa. De hecho, distintos agentes de la economía, y la evolución de las cifras del sector, nos vienen avisando desde hace tiempo de la realidad, de la cual posiblemente nos hayamos informado con mayor crudeza a raíz de la publicación a finales de la pasada semana de los datos relativos al crecimiento del precio de la vivienda, y la relación de unidades vendidas sobre construidas, correspondientes al primer trimestre del ejercicio.
El Banco de España viene advirtiendo desde hace ya varios trimestres, y en especial a las entidades de crédito -que por otra parte ya no hacen alarde de la habitual alegría en la concesión de crédito con garantía real, particularmente al promotor, catalogado ahora más que nunca según su experiencia y solvencia así como por el riesgo geográfico y de volumen que asume- acerca de la excesiva proporción deuda/ingresos de las familias.
El volumen de crecimiento agregado del crédito con garantía real ha descendido en 10 puntos porcentuales en términos interanuales. El volumen de intermediación en la compraventa de vivienda residencial usada durante 2006 no se sostuvo comparativamente a los mismos niveles que en años anteriores.
Los propios resultados de la entidades financieras, amén de las declaraciones de algunos banqueros, muestran menores tasas de crecimiento del volumen del crédito hipotecario, a la vez que expresan la necesidad de atacar otros segmentos del negocio del crédito para mantener el crecimiento del margen financiero. Por no hablar de las corporaciones con presencia histórica en el sector inmobiliario que durante los últimos meses han decidido reducir su exposición a este negocio o realizar completamente su inversión...
Y al margen de todo ello, ¿cuántos de nosotros nos hemos sorprendido, y por otra parte congratulado en grado sumo, al ver engrosar nuestro activo debido a la valoración de nuestras propiedades inmobiliarias, básicamente nuestra vivienda habitual, y hemos pensado en endeudarnos, o lo hemos hecho, basándonos en ello, creyéndonos más ricos? ¿O cuántos hemos pensado en la tremenda divergencia entre el esfuerzo que hay que realizar para poder comprar una vivienda y el precio de ésta? ¿O cuántos nos hemos metido a promotores durante este ciclo, evaluando el negocio simple y llanamente como rentable y seguro? Desde hace tiempo yo me pregunto: ¿cuántas personas estarían hoy en disposición de poder comprar una vivienda habitual similar a la que poseen con sus actuales ingresos...?
Como siempre, al final se impondrá la ley natural y sobrevivirán los profesionales del sector y los compradores finales que hayan evaluado correctamente el precio del inmueble y la deuda asumida.
Respecto de la compañías cotizadas, es la máxima expresión de la profesionalidad, en términos de gestión y de diversificación. Si las expectativas son de caída abrupta de ciclo, sufrirán... pero se recuperarán. Desde mi punto de vista, lo que verdaderamente me preocupa es el efecto de las expectativas de desaceleración del ciclo inmobiliario en una economía -la española- cuyo crecimiento se ha basado en una importante proporción en el ladrillo.
Jesús Muela. Director de Corporate Finance y Análisis Financiero de GVC
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