Reactivación de la vivienda y generación de empleo
Tenemos una crisis financiera que bloquea la salida del problema y genera un círculo vicioso. Las entidades financieras tienen muchos activos en el balance valorados a precios por encima del mercado actual para evitar anotarse las pérdidas que correspondería.
El activo no encuentra comprador. Las entidades financieras no se deshacen de sus activos, y por tanto, no desean conceder nuevos créditos a la promoción, para evitarse competencia y justificándolo en el hecho de que existe mucha vivienda sin vender.
En esa espiral, los promotores que podrían iniciar viviendas no tienen nuevos ingresos, se ven abocados a la dación en pago de sus activos incrementando el problema financiero. Consecuencia: aumenta el paro y las nuevas viviendas se incorporan al balance de los bancos debido a los embargos.
Hay que romper el citado círculo vicioso, con el fin de recuperar el sector, cuya importancia en la economía no podrá ser la misma, aunque sí debe tener su peso específico habida cuenta de su repercusión en la generación de empleo.
Una de las alternativas pasa por abrir el grifo del crédito bajo ciertas condiciones. De este modo, el Estado percibirá mayores ingresos, vía impuestos, contribuyendo a reactivar el empleo y reducir los embargos de hipotecas.
Otra pasa por crear, por parte del Gobierno, un banco malo que absorba activos invendibles de las entidades financieras con el fin de que estas, liberando parte del balance, se comprometan a facilitar la financiación para nuevas operaciones.
En aras de una deseada transparencia, una entidad independiente debería valorar los activos problemáticos que serían a continuación ofrecidos al Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. El FROB tendrá esos activos en el balance hasta que la mejora de la economía permita su venta.
Otra alternativa pasa por potenciar la actuación del Instituto de Crédito Oficial en el ámbito del préstamo promotor a la vivienda protegida (VPO). En ese sentido, se podría convertir al ICO en un banco para el desarrollo de la financiación de vivienda. Si bien el ICO ha desarrollado una línea de financiación de vivienda protegida en venta, este convenio no está siendo firmado en la mayoría de los casos por las entidades financieras. En consecuencia, si el ICO se convirtiera en banco se asegura todo el proceso, préstamo promotor e hipoteca al comprador.
Complementariamente a estas medidas también existen otras que contribuirían a aliviar el sector y reactivar la economía, como impulsar la promoción exterior de la vivienda turística y vacacional. Alemania y los países escandinavos están registrando fuertes ritmos de crecimiento y cuentan con una población importante en edades próximas a la jubilación. La reactivación de las ventas en este subsector tendría mucha importancia para la mejora del sector inmobiliario y financiero. En las comunidades mediterráneas el stock de vivienda de estas características puede ser prácticamente el 50 % del total.
Sería conveniente crear un sello de calidad con el fin de aportar seguridad y confianza al inversor o residente. En ese sentido, deberíamos proceder de forma coordinada a una campaña de información y creadora de corriente de opinión, comparando, por ejemplo, precios con otros países europeos.
También hay que mejorar el desarrollo de las Socimi, sociedades creadas recientemente para potenciar la inversión en activos inmobiliarios en alquiler, y que podría haber servido a las entidades financieras como alternativa para aparcar el problema del stock de vivienda obviando las valoraciones actuales de las mismas para un futuro posterior, y obteniendo, de este modo, una rentabilidad de dicho stock.
Del mismo modo, sería conveniente revisar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), tributo que en estos momentos desincentiva la venta de vivienda usada y, por tanto, actúa como freno a la movilidad del trabajador que quiera cambiar de residencia.
Por motivos de recaudación, eliminar el impuesto de transmisiones patrimoniales resulta complicado, no obstante, convendría contemplar la misma de modo temporal, por ejemplo, para la compra por un no residente de una vivienda o suelo, o en los casos de compraventa mediante cambio de obra. El promotor entregará a la entidad financiera un número de viviendas como pago del valor del solar. Esta alternativa podría dar un impulso al empleo y a las promotoras.
A medio plazo, necesitamos que el mercado esté en manos de sociedades, tipo Socimi, de ahí su necesidad de mejorar su regulación. De esta forma, como ocurre en otros países europeos, un inquilino podrá plantearse un alquiler en la misma vivienda toda la vida si no va a cambiar de ciudad, o si tiene que cambiar, es posible que la misma empresa le pueda ofrecer alternativas en la ciudad de destino.
Otra medida sería facilitar que los fondos de pensiones sean los grandes inversores en estos productos, porque para el inversor puede ser un producto atractivo, con rentabilidades aseguradas.
Salvador Tordera. Director general de Rover Alcisa Inmobiliaria