Proteger a la persona, no al ladrillo
La accesibilidad de la vivienda por parte de la sociedad española se ha reducido notablemente. En diciembre de 1997, el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los hogares, mientras que diez años después suponía 7,7 veces esa renta. Que esta dificultad quede encubierta en momentos como el actual por unos bajos tipos de interés no cambia las cosas: nadie puede imaginar que el euribor pueda seguir indefinidamente en torno al 1%.
La actual situación de crisis ha puesto aún más de manifiesto las implicaciones negativas que tiene una inadecuada regulación del mercado de la vivienda sobre la sociedad española. En primer lugar, la debilidad del mercado de alquiler limita la movilidad de los trabajadores, que no pueden hallar de forma rápida alojamiento en otras provincias en las que podrían encontrar empleo o mejores condiciones laborales.
Por otro lado, el mercado de alquiler no ha sido una alternativa eficaz al mercado de la propiedad, debido en gran parte a sus características institucionales. En consecuencia, no ha conseguido atraer a las viviendas vacías ni ha supuesto un colchón frente a los altos incrementos de los precios de la vivienda.
Aunque es muy difícil saber a ciencia cierta el número de viviendas nuevas sin vender, una estimación conservadora lo sitúa en algo más de un millón, lo que equivale al número de viviendas que se venden normalmente en tres años. Adicionalmente, muchas personas no encuentran un lugar adecuado para vivir. En especial, la población joven que intenta acceder a su primera vivienda ha soportado gran parte de la carga generada por los desequilibrios mencionados. Más del 65% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 25 y 29 años viven con sus padres, frente al 20%-22% en Francia, Holanda o el Reino Unido.
Un grupo de economistas hemos presentado algunas propuestas para mejorar este mercado (en crisis09.es puede verse el texto y los firmantes). Lo hacemos con el convencimiento de que es necesario superar la situación de parálisis reformistas en el que nos ha sumido esta crisis. Nuestras propuestas parten de dos presupuestos: el mercado de la vivienda es esencial para la futura recuperación; y la nueva política de vivienda debe proteger a la persona, no al ladrillo.
Sobre esas bases, entendemos que se debería potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos y el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios, suprimir o reducir drásticamente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compraventa de vivienda, eliminar los incentivos fiscales a la compra de vivienda y reorientar la política de vivienda protegida hacia el mercado del alquiler. Me quería detener en esta última medida.
La asignación de vivienda protegida en propiedad, en tanto que su volumen es muy limitado y la demanda muy alta, toma la forma de una lotería en que muy pocos beneficiados reciben una subvención muy elevada. Además, una vez obtenida la vivienda, los cambios de la renta del hogar no suponen la pérdida o la devolución de la subvención disfrutada. De hecho, el régimen de protección vinculado a la vivienda tiene un periodo fijo de 30 años (como regla general), después del cual la vivienda puede ser descalificada. Este régimen es, asimismo, fuente de numerosos fraudes que solo recientemente se han intentado atajar mediante la inscripción de las circunstancias de la vivienda en el registro de la propiedad. Por otra parte, no está claro que la vivienda protegida ayude a moderar los precios de la vivienda libre.
La reorientación de la vivienda protegida desde el mercado de la propiedad hacia el de alquiler es aún muy reciente y limitada. El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 plantea como objetivo que un 40% de la nueva oferta de vivienda protegida sea en alquiler. Sin embargo, se niega en parte su objetivo al incluir la posibilidad del alquiler con opción a compra.
Pensamos por tanto que se debería suprimir la creación de nueva vivienda protegida en propiedad, especialmente en un contexto de exceso de oferta como el actual, y dedicar los recursos disponibles a financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta.
Luis Garicano. Investigador de Fedea y profesor de la London School of Economics