¿Nuevas promociones?
En las últimas semanas han sido varias las empresas que han anunciado el inicio de la construcción de viviendas reactivando su actividad de promoción. Estas noticias han roto con un largo periodo en el que todo lo que se hacía era paralizar promociones, refinanciar deudas y traspasar activos y negocios a las entidades financieras, llegando a la hibernación de uno de los principales sectores de España.
La paralización de la actividad se produjo como reacción al grave deterioro de la economía, las propias entidades financieras y, por supuesto, las empresas promotoras que vieron en primer lugar los duros efectos de la crisis que afrontamos. El sobre exceso de producción de los años 2006 y 2007 provocaron un alto stock de viviendas sin vender que llegó a estar entre las 750.000 y el millón.
Poco a poco los promotores y entidades financieras han ido tomando las medidas de ajuste de precios necesarias, llegando a reducciones que en muchos casos supera el 25-30%, lo que ha hecho que las viviendas en stock se vendan incluso a ritmos impensables o incluso igualando a las épocas de mayor bonanza. Con ello, la parte del stock de viviendas de primera residencia, en ciudades o municipios consolidados, se está reduciendo de forma significativa y en muchas zonas no habrá producto en 2012 y 2013. ¿Volveremos a desatender la demanda estructural de 200.000 o 300.000 viviendas que anualmente existe? Esto seria el detonante perfecto para otra escalada de precios descontrolada.
Es clara pues la respuesta a nuestra pregunta. En aquellas zonas donde haya demanda y el stock esté acabado o en reducción, se debe iniciar la producción de nuevas viviendas, no sólo para atender el mercado sino que estamos convencidos que, a corto y medio plazo, es la única forma de hacer líquidos los suelos que están en manos de promotores y entidades financieras.
En esta crisis, estamos perdiendo o hemos perdido la oportunidad para cambiar y resolver los problemas estructurales que afectan a este negocio. Así, hemos mantenido o incluso empeorado los problemas de la diversidad de normativa urbanística, la falta de coordinación entre administraciones, los problemas de tramitación y gestión o las normas de valoración de activos -quizás en la próxima crisis seamos capaces-. Al menos no dejemos de solucionar los problemas que afectaron a la actividad de promoción.
Nuestra opinión es que deben reiniciarse promociones, pero por supuesto resolviendo aquellos errores que provocaron gran parte de los problemas. Es necesario actuar para corregir, al menos, aquello que esta en manos de los promotores y la banca:
Primero: ya hemos aprendido que no todo se vende y tanto las ubicaciones como los diseños de los proyectos han de ser revisados para focalizar la actividad en los proyectos más viables, pues ya no habrá lugar para todas las actuaciones. Parece simple la afirmación, pero han sido muchos los proyectos diseñados al albor del crecimiento que quedaron guardados por la paralización de la actividad. Los reinicios han de hacerse con una revisión y adaptación al mercado actual del diseños, calidades, tipologías, etc. que las prisas no nos lleven a echar a andar cualquier proyecto.
Segundo: en el pasado han sido muchos los casos donde analizando las actuaciones de las promociones en marcha en una zona, se posicionaba el producto y fijaban precios. Esto ha de cambiar. Las decisiones hay que tomarlas completando la información con estudios de demanda que nos indiquen adecuadamente en los precios que hay que vender, el tipo de producto y las calidades que hemos de ofertar.
Tercero: la financiación de las promociones no puede ser al 100% y sin discriminar. Debemos volver a la fase anterior donde el promotor tenía que justificar su aportación de un porcentaje razonable de fondos propios, olvidemos los préstamos al promotor con disposiciones sobre el precio de venta que a veces ha estado lejos del real de mercado o ha sido muy superior a los costes incurridos. Es necesario implantar adecuadamente el project finance como vía de ejecución de las promociones, financiemos el coste y no sobreapalanquemos los balances anticipando vía préstamo beneficio al promotor. Esto será una dificultad para algunos desarrollos pero este sector necesita crear barreras de entrada.
Se debe analizar y auditar adecuadamente los proyectos y estructurar bien su financiación. Con ello iremos activando uno de los motores de esta economía que contribuirá sin duda a salir de esta crisis. Esto no es el final del túnel de esta crisis, pero sí puede empezar a verse la luz hacia donde debemos dirigirnos.
José Luis Miró. Socio de Knight Frank