Hipotecas en tiempo de crisis
La irrupción de los inmuebles en el mercado determinó que tales bienes dejaran de ser un elemento estático y que se incorporaran a una economía basada en las ideas de producción y el intercambio. Los inconvenientes propios de su inmovilidad se remediaron por la circulación del título de propiedad, que, generalmente y cada vez más, fue un título público por su mayor garantía, al que se le añadió la publicidad oficial de los registros. Este fue el sistema seguido por la Europa continental. En lo que a España se refiere, tal irrupción estuvo acompasada con la publicación de una Ley Hipotecaria y de una Ley del Notariado que actuaron a modo de leyes de acompañamiento de un proceso desamortizador de las manos muertas, que concluyó con la codificación civil, verdadero texto constitucional de la propiedad privada.
Desde entonces el mercado inmobiliario ha seguido creciendo. Cada vez son más variadas las soluciones que remedian el carácter estático de los bienes inmuebles, tratando de superar la limitación espacio-temporal de sus frutos o rendimientos.
El Real Decreto 16/2009 de desarrollo de la reforma de regulación del mercado hipotecario tiene por objeto otra modalidad expansiva del bien inmueble como instrumento del mercado, pues con los bonos, cédulas y participaciones hipotecarias se socializa aún más la riqueza (aunque también el riesgo) mediante la circulación y comercialización de las garantías inmobiliarias. Cada vez son más los ciudadanos que participan en el proceso económico y contribuyen con sus fondos a la marcha de una economía que debe ser lo suficientemente segura en sus planteamientos y formas para dotar al sistema de la mínima consistencia que impida una debacle.
La crisis actual es buena prueba de lo que puede suceder ante la ausencia total de controles que impidan las imprevisiones -cuando no la mala fe y la codicia excesivas- de quienes intervienen en un mercado cada vez más anónimo, ágil y participativo.
La falta de intervención notarial que controlara la legalidad, la capacidad y la legitimación de los contratantes, y que garantizara una voluntad debidamente informada, motivó en Estados Unidos, según informes del FBI, que en el mercado americano de las hipotecas subprime se suplantara la personalidad de los contratantes, de modo que constituyeron hipotecas sobre inmuebles -e incluso los vendieron- quienes no eran sus propietarios. Vendedores, compradores e hipotecantes o no existían o no eran los que decían ser. Se crearon ficticiamente compraventas y préstamos, que se celebraron sin ningún control de legalidad y carentes de forma pública alguna que exigiera la presencia física, la prueba de la legitimación dispositiva y de la capacidad de los contratantes.
En conclusión: nada era lo que parecía ser. Lo más grave fue que tales préstamos hipotecarios se socializaron a través de la titulización, con lo que la onda expansiva de este entramado fraudulento e irresponsable terminó convulsionando al mundo occidental.
Lo expuesto explica la importancia de una buena regulación del mercado hipotecario, que es el objetivo de este real decreto. Nace esta norma, según dice el preámbulo, para culminar la modernización y mejora de los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario ya emprendidas con la Ley 41/2007. Desarrolla la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario y la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, a la vez que deroga el Real Decreto 685/1982.
Frente a la ligereza subprime, se regulan las condiciones y garantías que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios sobre los que se emiten los títulos del mercado hipotecario. Hay que destacar que pueden ser cualesquiera préstamos y créditos hipotecarios, siempre que reúnan las condiciones establecidas por la ley. El real decreto endurece la relación entre el préstamo o crédito y el valor de tasación exigido a los préstamos o créditos hipotecarios que pretendan servir de cobertura a las emisiones, y que pasan del 70% al 60% como norma general. Además, las entidades de crédito emisoras podrán servirse de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales. El pago de este aval bancario o seguro de crédito hipotecario corresponderá a la entidad de crédito y en ningún caso deberá recaer sobre el deudor hipotecario.
Tales requisitos de seguridad exigidos en el mercado nacional también deberán observarse en la constitución de hipotecas concedidas por los bancos españoles en otros países de la UE.
La importancia que para la economía tiene la existencia de un mercado seguro justifica que las normas traten de articular un sistema de seguridad jurídica que permita alcanzar un estado de certeza en las relaciones sociales y económicas, cada vez más globalizadas.
José-Antonio Riera Álvarez. Notario