¿Explotará la burbuja inmobiliaria?

La burbuja inmobiliaria ha conseguido desplazar a las tradicionales fórmulas corteses. Si antes hablábamos del tiempo para romper el hielo en cualquier reunión, ahora basta exclamar: ¡cómo están los pisos!, para que la conversación se anime. Todos quieren contar la extraordinaria revalorización que ha experimentado la vivienda que adquirió o la plusvalía que obtuvo al vender el inmueble de aquella promoción que compró en planos. Todos nos quejamos de lo cara que está la vivienda, pero todos nos creemos beneficiados de ello. Porque, en verdad, somos cómplices, en menor o mayor grado, de las burbujas especulativas.

Y, según todos los indicios, la española es una burbuja de precios, que no de sobreoferta, lo que sería mucho más grave. Según diversos organismos e instituciones nacionales e internacionales, la vivienda en España está sobrevalorada en un 30%. Es posible. Pero, al mismo tiempo, también sigue una fuerte demanda no satisfecha de vivienda, sobre todo de jóvenes y personas de renta baja.

Parece que seguirá existiendo demanda. La población española ha experimentado un crecimiento sin precedentes. En teoría, dada la caída de natalidad, nunca llegaríamos a los 40 millones de habitantes. Hoy ya somos más de 44, y todo apunta que alcanzaremos los 50 millones. La inmigración continúa, estamos experimentando un leve repunte de natalidad, el sueño de segunda vivienda sigue fuertemente instalado en nuestra clase media y la querencia de sol seguirá siendo oscuro objeto del deseo para la población europea. ¿Qué puede detener esa demanda? Pues el sobreprecio.

Sólo la imposibilidad económica frenará a la gente que quiera seguir comprando pisos. El desorbitado encarecimiento de la vivienda ya está actuando como eficaz disuasión para la inversión extranjera en inmuebles, así como impide a los jóvenes acceder a ella o a la clase media alcanzar su chalé en el campo o la playa. Si los precios bajaran o se contuvieran, la demanda absorbería la construcción que cada vez cuesta más colocar.

¿Se deben los altísimos precios exclusivamente a la especulación? Son muchas las voces que denuncian que los altos precios que los inmuebles han alcanzado en España se deben a la tan manida especulación. Se repite que el 30% de las viviendas están vacías y que las nuevas promociones las adquieren los especuladores para después revenderlas. Puede ser que esta causa justifique un porcentaje de la subida, pero desde luego no es ni la única, ni siquiera la principal, de las causas de los precios, originados mucho más por los desajustes entre oferta y demanda que por manos oscuras.

Otra de las manidas razones es la de la escasez de suelo. Sin duda, también influye, pero la experiencia nos dice que en todos los términos municipales -independientemente del suelo que tengan disponible- la vivienda está a unos niveles equiparables. No. Los altos precios se deben a causas múltiples y complejas, y la más importante es que hay mucha gente deseando adquirir una vivienda.

¿Cómo se comportarán los especuladores, que haberlos haylos? Si hay expectativa de subida de precios, la gente compra para después vender. Si se piensa que se han alcanzado precios máximos, vende pero no compra, y si está en caída, vende quien puede y compra quien necesita, porque el especulador siempre esperará a los precios mínimos para comprar antes de que se inicien las nuevas subidas. Estos juegos especulativos aceleran las subidas y bajadas de precios con una intensidad superior al propio juego de oferta y demanda.

Si la actual burbuja estuviese flotando sobre una sobreoferta, al explotar, el capital dejaría de afluir y se tardarían muchos años en colocar esos pisos ociosos. Si, por el contrario, la burbuja es tan sólo de precios y no existiera esa sobreoferta, el aterrizaje se realizaría con una caída del valor, que haría más accesible la vivienda a las personas que hoy no pueden llegar a ella, por lo que el parque de viviendas se reabsorbería con relativa rapidez. Pienso que estamos ante el segundo supuesto, por lo que mi pronóstico sería el de ajuste vía precios.

No estaríamos ante una prolongada crisis inmobiliaria porque todavía hay demanda por satisfacer. Los precios se contendrán durante un tiempo, en el que se ajustará la oferta y demanda. Y seguirán construyéndose 500.000 viviendas al año.