Demografía y ajuste inmobiliario
Desde mediados de los noventa hasta la crisis, España registró un doble choque sobre su economía que le permitió una prolongada fase expansiva, con un crecimiento medio anual cercano al 4% durante una década. Por un lado, la incorporación al área del euro mejoró las condiciones de financiación (mayor acceso, menores tipos de interés y mayores plazos). Y por otro lado, la mejora de las expectativas económicas produjo un impulso demográfico por la inmigración, al que se unió la llegada de la generación del baby boom a la edad de formar hogares. La tipología de ambos choques respaldó un dinamismo especialmente significativo del mercado de la vivienda, con disponibilidad de mano de obra, ausencia de restricción financiera en la mayoría de hogares y un considerable volumen de demanda.
Durante este periodo, el parque de viviendas registró un considerable aumento, que, por la extensión del periodo de producción (entre 18-24 meses), se ha prolongado durante la crisis. Así, de 19 millones de viviendas a finales de 1997 se ha pasado a cerca de 27 millones a mediados de 2010, un incremento de 8 millones similar al acumulado entre principios de los setenta y mediados de los noventa. Por su parte, el número de hogares aumentó de 12,5 millones a finales de 1997 a 17 millones en 2008, casi 4,5 millones más en poco más de un decenio. Este ritmo anual cercano a los 400.000 nuevos hogares contrasta con los aproximadamente 175.000 registrados entre 1987 y 1997.
Vemos, por tanto, que el ritmo de aumento en el parque estuvo en gran consonancia con el de la demografía, como muestra la evolución de la ratio de viviendas por hogar, que aumentó de 1,52 en 1997 a 1,54 en 2002, valor donde se mantuvo relativamente constante hasta 2007. ¿Qué ha ocurrido a raíz de la crisis y qué cabe esperar en los próximos años?
Respecto a la primera cuestión, el cambio de expectativas operado a partir de 2008 ha sido muy significativo. La entrada en un círculo vicioso ha castigado especialmente el mercado de la vivienda, por estar tan vinculado a las condiciones de acceso a financiación y a la demografía. Así, la elevada destrucción de empleo ha conducido a una mayor aversión de las familias a la realización de grandes compras, a una revaluación del riesgo por parte de las entidades financieras, a la pérdida de atracción de flujos inmigratorios y a una menor posibilidad de formar hogares por parte de los ya residentes (exclusión del mercado). De aquí, y de una esperada corrección a la baja de los precios, surge la fuerte caída en la demanda de los últimos años y la acumulación de un importante de stock de nuevas viviendas pendientes de venta.
De esta forma, y dejando al margen la problemática de la vivienda no principal, aquellos territorios donde la realidad demográfica ha decepcionado las previsiones, han visto aumentar de forma significativa el excedente de oferta. Entre el tercer trimestre de 2009 y el de 2010, los hogares aumentaron en apenas 84.000, inferior a los casi 400.000 anuales mencionados.
Sin embargo, el mapa de riesgos en el mercado de la vivienda no puede circunscribirse al stock pendiente de venta hoy. Es el punto de partida, pero, de forma más relevante, la dinámica demográfica de los próximos años marcará su capacidad de absorción y el potencial de recuperación del sector.
En un horizonte de medio plazo, si se alcanza un escenario de recuperación económica y las condiciones de accesibilidad lo permiten, sería razonable pensar en una creación de hogares similar en términos relativos al del periodo previo a la expansión. Entre 1987 y 1997, el incremento medio anual fue ligeramente superior al 1%, lo que supondría ahora entre 150.000 y 180.000 nuevos hogares por año. Con este ritmo, la gran mayoría de provincias podrían normalizar la situación del mercado de vivienda principal a mediados de la década actual, generando necesidades de nueva producción. En el resto de provincias y en aquellas con un elevado excedente de segunda residencia, deben buscarse soluciones más allá de la demografía, impulsando, con mayor trascendencia si cabe que en el resto, una revisión profunda del modelo productivo.
Xavier Segura. Director del Servicio de Estudios de Catalunya Caixa