La llegada el martes de los primeros 40.000 millones de euros del rescate europeo a la banca española y el pacto alcanzando por el FROB con los inversores privados abre la puerta al traspaso definitivo de los 44.000 millones de carga tóxica que la banca nacionalizada depositará en el banco malo antes de final de año. Será a partir de entonces cuando comience sus 15 años de andadura. Se da la paradoja de que el primer paso que dará Sareb será contratar a las entidades nacionalizadas de las que procede su carga para que sean ellas quienes sigan haciéndose cargo de su gestión durante el primer año de vida de la sociedad, según informan fuentes conocedoras de la operación.
La sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria aprovechará, básicamente, la estructura que Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia y Banco de Valencia han ido poniendo en marcha para gestionar y comercializar sus activos inmobiliarios. Y les pagará por dicho servicio. La subcontratación, que está prevista que se firme la próxima semana, tendría una duración de un año, con miras a externalizar esos servicios más adelante o ceder la gestión directamente a quienes compren paquetes de activos a Sareb. La decisión parte de la dificultad que afrontaría Sareb, que será la mayor inmobiliaria europea, al pasar a gestionar de golpe las 89.000 viviendas terminadas, los 13 millones de metros cuadrados de suelo y el aún mayor volumen de créditos a promotores (dos tercios de toda la carga) que recibirá solo en el primer tramo de traspasos.
La estimación que maneja el FROB es, de hecho, que la catalogación en profundidad de cada uno de los activos, para su posterior empaquetado y venta a terceros, llevará un plazo aproximado de unos 12 meses. Aunque se ha recabado el grueso de la información durante los ejercicios de auditoría y examen comandados por Oliver Wyman, resta por analizar el detalle de cada activo confirmando que los datos obtenidos se corresponden con la realidad o pormenorizando, por ejemplo, los colaterales con que cuenta cada activo. En el caso del banco malo irlandés, el Nama, se llevó a cabo un proceso de tasación previo que duró casi dos años. Un plazo muy superior al que se espera que necesite el vehículo español, diseñado por la consultora Álvarez & Marsal, que también participó en la creación del Nama.
En todo caso, la gestión que hagan las entidades nacionalizadas sobre sus antiguos activos en balance será evaluada por Sareb, que prevé penalizaciones sobre el pago de los contratos en función de la eficiencia y los objetivos que vayan cumpliendo. No es baladí el hecho de que estas mismas entidades tendrán que seguir gestionando parte de su carga tóxica, los inmuebles inferiores a 100.000 euros y los créditos por debajo de los 250.000 euros, por lo que se vigilará que no den un tratamiento preferencial a sus activos frente a los del banco malo. En esta misma línea, Sareb ultima convenios de financiación para que la banca conceda préstamos por la compra de activos de Sareb en las mismas condiciones que sobre su stock.
Otro de los aspectos que más ha preocupado a la troika (Banco Central Europeo, Comisión Europea y Fondo Monetario Internacional) durante el diseño de Sareb es el hecho de que el principal socio privado de la sociedad vaya a ser la gran banca. Esta se convertirá a la vez en propietaria y principal competidora del banco malo, ya que las entidades sanas no traspasarán su ladrillo a Sareb y podrían tener la tentación de controlar los precios de venta de la sociedad para no perjudicar sus operaciones privadas. Un riesgo que admiten desde el mismo FROB hasta los expertos del mercado inmobiliario. Para tratar de evitar una mala praxis que perjudique el buen funcionamiento de Sareb y la consecuente recuperación del dinero del contribuyente, el BCE ha exigido una silla de observador permanente en el banco malo.
Control de las decisiones
Además, está previsto que el consejo de administración, en el que estarán fuertemente representadas las entidades privadas, solo decida sobre operaciones que afecten a determinados volúmenes. Se estudia, además, la opción de que el FROB -cuyo control nunca podrá alcanzar el 50% de la sociedad- pueda ejercer derecho de veto sobre los planteamientos que se alejen del plan de ventas desarrollado.
Finalmente, una comisión de seguimiento en la que participarán el Ministerio de Economía, el de Hacienda, Banco de España y la CNMV controlará permanentemente las actividades de Sareb.
