El proceso de venta de oficinas se le atraganta a las cajas fusionadas
Solo en los dos últimos años las cajas de ahorros han cerrado 1.738 sucursales, a las que se sumarán los locales sobrantes de las últimas fusiones. Los expertos del sector inmobiliario afirman que el mercado les exige un fuerte descuento frente a los bancos -un 5% adicional como mínimo-, que se añade a la caída de precios de los locales tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
Las cajas de ahorros que necesitan captar capital para restaurar sus ratios y cumplir así con las exigencias del Banco de España se han marcado dentro de su hoja de ruta la venta de sucursales como una de las alternativas para conseguir fondos. Las entidades quieren desprenderse de aquellas oficinas que consideran poco rentables, pero también de los locales que se solapan como consecuencia de los últimos procesos de fusión que se han abierto en el sector. Este objetivo, sin embargo, se presenta complicado, según los expertos del sector inmobiliario, por el pinchazo inmobiliario y por el exceso de oferta en el mercado.
Rentabilidades
"El objetivo de rentabilidad que se busca en las inversiones en este tipo de locales está entre 50 y 100 puntos básicos por encima de 2006/2007", explican fuentes de la consultora Aguirre Newman, que ha asesorado en las operaciones de entidades como Santander, BBVA, Sabadell o Barclays.
A este bache del sector inmobiliario se añade la prima que pide el mercado a las cajas, una marca que a juicio de los expertos se ha devaluado en la actual crisis y cuyas oficinas en muchos casos se encuentran ubicadas en zonas rurales o poblaciones de menos de 10.000 habitantes.
El director de inversiones institucionales de CBRE, Javier Kindelán, afirma que los inversores piden, como mínimo, un 5% de descuento adicional en las sucursales de las entidades de ahorro frente a los precios que se está dispuesto a pagar por una sucursal de un banco.
De momento, entre 2009 y 2010 el conjunto de las entidades de ahorros han cerrado 1.738 sucursales, con lo que su red se cifraba a finales del pasado año en 23.297 oficinas con 128.112 trabajadores. En lo que se refiere a las últimas integraciones, las cajas han anunciado un recorte de más de 2.000 locales, una cifra que podría engordar con otras fusiones que están en marcha como la de Caja España-Duero y Unicaja o las que se esperan en una segunda oleada de reestructuración.
Una elevada oferta que dificultará aún más el proceso y permitirá a la demanda existente seleccionar los activos que considere más atractivos. "Depende de la ubicación de las sucursales: ciudades y ubicaciones en calle. Hay cajas de ahorros que tienen ubicaciones en zonas prime de las distintas ciudades de España y otras que no son tan prime", señalan en la consultora Cush Wake.
Valentín Fernández, director de residencial de Foro Consultores, coincide en la importancia de la localización de los locales. "Hay mucha duplicidad de sucursales. Y hay municipios de 10.000 habitantes donde las cajas (fusionadas) tienen sucursales pared con pared. Normalmente, en los locales que están zonas buenas, la caída de precios no ha sido tan importante. Pero sí que ha bajado bastante el valor en segundas y terceras zonas".
Financiación
El director de locales comerciales de la firma Knight Frank España, Jaime López, añade que "hay que hacer una buena inversión y seleccionar las sucursales que puedan interesar al inversor, y no a la inversa, como han hecho algunas entidades financieras. Es lo que estamos haciendo ahora nosotros para alguna caja. Lo que no funciona es que sea la entidad la que elija cuál es el negocio que no quieren y quieren vender".
Este experto asegura que ahora existe una dificultad añadida. "Se exige que el 50% de la financiación sea en efectivo. Además, los tipos de interés van a subir, mientras que los precios de los inmuebles a bajar", explica Jaime López.
Operaciones en bloque o local por local
Las cajas pueden optar entre vender en bloque su cartera de oficinas o local por local. En CBRE, que ha participado en la venta de oficinas de Santander, BBVA o Sabadell, apuntan que en la primera opción el precio se devalúa pero la entidad consigue desprenderse de golpe de su stock, mientras que en la segunda se consigue un mejor precio, si bien es más difícil cerrar la transacción.Muchas cajas, como la CAM, han elegido la segunda. Fuentes de la caja alicantina afirman que los locales de su propiedad que se han quedado vacíos tras los cierres (desde 2008 ha reducido su red un 18%, hasta las 948 actuales) se están vendiendo individualmente a través de Mediterranean, su filial inmobiliaria, y explica que en la mayoría de los casos se trata de oficinas ubicadas en las zonas donde la entidad había centrado su expansión en los últimos años. Añade que "se intenta obtener, como mínimo, el valor residual de cada local".Novacaixagalicia, resultado de la unión de Caixa Galicia y Caixanova, ha puesto en marcha las dos alternativas: desprenderse de un lote de 300 oficinas ubicadas en Galicia, una operación que se ha visto aparcada por los bajos precios que se ofrecían, y vender de manera individual las que se solapaban tras su fusión. "El tipo de inversor que se interesa, por el momento, es un inversor particular que busca un local concreto en una zona determinada", señalan en la caja. Del plan de eliminar 300 sucursales, Novacaixagalicia ha ejecutado ya el cierre de 158.
Las cifras
1.738 100sucursales han cerrado las cajas de ahorros entre 2009 y 2010.puntos básicos más de objetivo de rentabilidad que en 2006 buscan los inversores que compran oficinas.
'Sale and lease back'
En los últimos años se puso de moda la venta de locales y su posterior alquiler por el propietario inicial (sale and lease back, en inglés). En 2008, Santander fue el pionero y luego le siguieron BBVA, Popular, Sabadell, Pastor, Caja Madrid, Caixa Catalunya y Caixa Galicia.