Una de las cuestiones que más debate ha generado sobre la creación del llamado banco malo, la sociedad de gestión -de creación pública- a la que se traspasarán los activos de la banca intervenida, es precisamente a qué precio se valorará el ladrillo que descansa en el balance de las entidades. Los requerimientos de Bruselas fijados en el memorando de entendimiento (MoU) establecen, sin embargo, un tope. El valor de traspaso de las viviendas terminadas "nunca será superior al valor de mercado" actual, coinciden fuentes cercanas al diseño del banco malo y la patronal de las sociedades de tasación.
El MoU establece que "las transferencias se realizarán al valor económico real (a largo plazo) de los activos". La Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa), patronal de las tasadoras, explica que este es un concepto germánico que, contrariamente a lo que se ha dado por sentado, no supone aplicar a los activos la revalorización que puedan protagonizar en los próximos años. Es lo que se llama el "valor sostenible en el tiempo", o valor hipotecario, detalla Leandro Escobar, director gerente de Atasa. Un cálculo que equivale, como mucho, al precio de mercado actual siempre que haya operaciones de referencia, con lo que queda fuera toda estimación especulativa de su valor a futuro. Por tanto, el precio del traspaso al banco malo, concluye Escobar, "nunca será superior al valor de mercado" actual.
Fuentes cercanas al diseño del banco malo señalan que la vivienda terminada deberá pasar al precio de referencia de las operaciones que se están cerrando actualmente. La diferencia entre el "valor económico real a largo plazo" y el de mercado se da cuando no hay operaciones de compraventa de referencia, como ocurre con los solares.
En este caso, habría que aplicar el "método residual dinámico" que consiste, exponen desde Atasa, en "aplicar un descuento" sobre el valor en libros, tomando en cuenta "cuánto tiempo puede tardar en llegar a desarrollarse y cuánto tiempo tardaría en venderse", ilustran. El matiz que viene a establecer el MoU con esta terminología, continúan desde la patronal de las tasadoras, es que cuando no haya operaciones de mercado de referencia, los activos "no se liquidarán" a precio de saldo. Es decir, que cuando no haya una demanda real, como ocurre con el suelo, su valor no será cero.
El precio al que se fije el traspaso de los activos es la clave de la estrategia de saneamiento bancario pues si fuera muy alto se protegería a los bancos pero se espantaría a potenciales clientes y si fuera excesivamente bajo podría hacer mayor el agujero de las entidades con problemas.
Conceptos
Las diferentes valoraciones
-Precio de mercado: es el que tiene un activo actualmente en base a las operaciones de compraventa que se van cerrando.
-Valor económico real: es equivalente al precio de mercado cuando existen operaciones de referencia. Si no las hubiera, como en el suelo, se descuenta del valor en libros lo que tardará en haberlas.
