El FROB está encarando grandes dificultades a la hora de encontrar inversores privados que se conviertan en sus socios mayoritarios en el banco malo. La falta de interés por parte de los fondos internacionales en general se ha visto agravada por las reticencias a participar mostradas por BBVA, que ponen en vilo el plan del Gobierno de que esta entidad, Banco Santander y CaixaBank sustentaran el capital inicial requerido por la sociedad, que debe reunirse antes de finales de año. Estas son algunas de las claves sobre las dudas y certezas que el plan de negocio de la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) suscita entre fondos, entidades y consultores inmobiliarios.
Pregunta. ¿A qué inversores trata de captar el FROB para invertir en el banco malo?
Respuesta. Hay dos tipos de potenciales inversores que debe captar Sareb. "Uno es el institucional español, largoplacista", llamado a convertirse en socio con participación en capital, con miras a "una rentabilidad más a largo plazo", explica Francisco Uría, socio responsable de sector Financiero de KPMG en España. "Hay otro más oportunista, los fondos extranjeros, con una expectativa de rentabilidad rápida", que compraría "carteras concretas" de activos a Sareb, añade, considerando que semejante división "es un acierto".
P. ¿Qué inconvenientes tiene la banca a entrar en el capital de Sareb?
R. Las entidades financieras, o al menos BBVA en palabras de su consejero delegado, Ángel Cano, no tienen "ningún interés natural en invertir" en el banco malo. Primero porque sanear su carga de ladrillo ya les ha costado buena parte de sus beneficios del año y, segundo, porque asociarse a la mayor inmobiliaria europea después de haberse desligado de las entidades con problemas eleva el "riesgo de contagio", apuntan voces del sector.
P. ¿Qué gancho puede ofrecer el FROB a la banca para entrar?
R. "Como pura inversión financiera los bancos sanos pueden tener reticencias a la hora de entrar, aunque tengan interés global en que la reestructuración del sector financiero sea un éxito", exponen desde KPMG, donde sugieren que "el atractivo de participar en capital puede aumentar" si se ofrecen a los bancos que participen negocios complementarios como "el área de recuperación" de créditos o la gestión de activos.
P. ¿Qué rentabilidad puede ofrecer Sareb a sus inversores?
R. El FROB ha publicitado una rentabilidad media del 14% anual para quienes se mantengan en capital de Sareb durante sus 15 años de vida. Lo cierto es que este rendimiento será exclusivamente para quien solo aporte capital puro, que por ahora solo serían 500 millones, mientras que a la banca española se le pide que el grueso, unos 2.200 millones, lo adquieran en deuda subordinada con un cupón del 8% en los años en que la sociedad de beneficios. La rentabilidad media para los socios, por tanto, rondaría el 10%. Para quienes solo compren paquetes específicos, la rentabilidad dependerá del éxito que tengan comercializándolos.
P. ¿Qué buscan los grandes fondos internacionales en Sareb?
R. "Una rentabilidad superior al 20%", señalan desde uno de los fondos que ha sido sondeado por el FROB para adquirir activos de Sareb. En paralelo, además, reclaman "financiación sobre el 50 o 60% de la inversión" que realicen. Una facilidad que, por el momento, el Gobierno descarta. "El retorno de un proyecto sin financiación siempre es más bajo. Estos inversores que tienen criterios oportunistas, solo pueden llegar a los niveles que buscan si la tienen", ilustra Javier Kindelan, presidente de valoraciones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis, quien considera que "está en el interés del FROB lograr una vía para potenciar" esa financiación y que "no hacerlo sería un error".
P. ¿Es creíble el plan de negocio del banco malo que se ha distribuido?
R. Aunque en líneas generales los inversores consideran coherente el plan del FROB de empezar dando salida a los activos más líquidos, alquilar la vivienda que no se venda, demoler las promociones sin futuro y desarrollar el resto, la proyección de que la vivienda se revalorizará cerca de un 30%_en 15 años suena a "optimista" a juicio de la consultora CBRE.
