Cómo se fija el valor patrimonial de un fondo inmobiliario
El método de tasación permite que los cambios no sean tan bruscos.
La decisión de Santander de congelar su fondo inmobiliario, el mayor de España, ha destapado la escasa liquidez que brindan estos productos a los inversores. Hasta ahora, el método de cálculo de valoración de estos fondos, establecido en la orden ministerial de marzo de 2003, había permitido que las oscilaciones de su patrimonio no fueran bruscas ni siquiera durante el boom del ciclo inmobiliario y económico, pero esta premisa podría irse pronto al traste.
Las entidades realizan al menos una tasación anual de todos los activos que tengan en cartera, así como de aquellos inmuebles que compran o vendan con el objetivo de imputar las correspondientes plusvalías o minusvalías obtenidas con la operación. 'La mayoría opta por repartir de forma escalonada la valoración de los inmuebles a lo largo del año. Cada mes, llevan a cabo la tasación de uno o dos inmuebles', explica Ángel Martínez Aldama, director general de Inverco. Santander, por ejemplo, realizaba cada mes la tasación de una doceava parte de su cartera.
Para fijar el valor liquidativo de cada participación del fondo, que mensualmente publican las gestoras, la normativa exige que se seleccione entre el mínimo de dos cantidades: el flujo de la renta obtenida por los alquileres de edificios y locales en función de la duración del contrato o el valor de la tasación de mercado. Se trata del principio de prudencia que establece la legislación, 'según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación'. En el caso de Santander, su fondo estaba valorado en función del primer criterio y ahora pasará a estarlo con el segundo. La normativa especifica que para aplicar este último debe, entre otros muchos requisitos, existir 'un mercado representativo de inmuebles comparables', así como disponer de datos adecuados 'para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los dos años anteriores a la fecha de la valoración'.
Este método ha hecho posible que estos fondos apenas hayan sufrido desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Su rentabilidad media en los últimos 12 meses es del -0,11% y la ponderada, debido al elevado peso de Santander y BBVA, del -2%. De hecho, tres de estos fondos ofrecen todavía rendimientos positivos: Segurfondo Inversión gana un 4,03%, el de Caja Madrid un 3,97% y el de Sabadell, un 1,21%. Los expertos, sin embargo, consideran que la crisis va a hacer mella. 'Hace un año advertimos que las rentabilidades iban a descender. El argumento de que no tienen problemas porque el grueso de sus ingresos proceden de los alquileres es falso, ya que en un escenario de recesión éstos también se resienten bien por las quiebras de empresas, la renegociación de los contratos o el traslado a oficinas más baratas', afirma Víctor Alvargonzález, consejero delegado de Profim. Este asesor asegura que los fondos inmobiliarios son un producto indicado sólo para el muy largo plazo, debido la escasa liquidez que ofrece, y para inversores cualificados.
Algunos gestores, de hecho, han criticado que entidades como Santander hayan comercializado fondos inmobiliarios en su red de sucursales. 'Nuestro cliente es de banca personal y privada', se defienden en Sabadell, donde aseguran que las rentabilidades positivas de su fondo están garantizadas ya que cerca del 75% de los activos están en alquiler.
Juan Hernando, analista de fondos de Inversis Banco, señala que las tasaciones se realizan 'de una forma bastante conservadora', aunque el desfavorable entorno inmobiliario no invita a muchas alegrías. 'Será complicado que los alquileres -la principal fuente de ingresos de estos fondos, al margen de las plusvalías obtenidas por la compraventa de inmuebles- suban por encima de la inflación. También será complicado mantener los niveles de ocupación', explica.
Buenos activos, pero de difícil venta
Aunque el perfil de los fondos inmobiliarios que existen en España es diverso en función de sus activos, el principal problema al que sus gestores se están enfrentando no es en general una falta de calidad que lastre la viabilidad global del producto sino la práctica imposibilidad de vender edificios en las actuales circunstancias del mercado. Los expertos señalan que, ya sean viviendas, centros comerciales u oficinas, ni siquiera en los mejores momentos del boom era fácil hacer líquidos esos activos a corto plazo. Si eso es lo que ocurría hace dos años, ahora es imposible cerrar operaciones rápidamente, aunque opten por dirigirse a los cazadores de gangas, que ya asoman por los mercados. Ese es el dilema que se están enfrentando, y con más presión cuando aumentan la solicitudes de reembolso.Si bien es cierto que los gestores han criticado los corsés que han influido en estos productos, como la obligación de tener invertido el 50% de su patrimonio en viviendas, también lo es que el cambio de ciclo económico no sólo está afectando a la baja el valor y la rentabilidad de los activos residenciales, sino que ha impactado de lleno en oficinas o en los relacionados con la actividad turística.Esa obligación tampoco les ha impedido la diversificación, que no es igual de elevada en todos los fondos, o acceder a edificios emblemáticos. Sabadell BS Inmobiliario, el tercero por valor patrimonial, cuenta, entre otras propiedades, con los hospitales Quirón y con el edificio Víctor Hugo, situado en el barrio de más alto standing de París. Santander Banif Inmobiliario tiene el Edificio España, en Madrid; el centro comercial Plenilunio, en Madrid; el complejo Diagonal Mar, en Barcelona.
España
El primer fondo inmobiliario español data de 1995 y en esta categoría sólo quedan abiertos actualmente cinco. En enero el patrimonio sumaba 7.254 millones de euros, pero tras la liquidación de los de Santander y BBVA se ha reducido a 2.400.