El Gobierno está decidido a dar una solución definitiva a la desconfianza que genera la ingente carga de ladrillo que descansa en los balances de la banca española. Máxime tras la incertidumbre adicional despertada por la dimisión, el lunes, del presidente de Bankia, Rodrigo Rato, y la nacionalización, ayer, de la entidad. Así, la estrategia del Ejecutivo de Mariano Rajoy va más allá de la reforma del sector que se aprobará el viernes, la segunda en apenas tres meses, que conformará el marco por el que cada entidad podrá crear compañías de gestión de activos, una suerte de banco malo individual y voluntario, en el que segregar su carga inmobiliaria. Una de las medidas complementarias consiste en relanzar las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi) para captar fondos privados.
Se trata de vehículos de inversión inspirados en los REIT (Real Estate Investment Trust) internacionales. Una herramienta cotizada enfocada a rentabilizar parques de vivienda mediante su alquiler a terceros, bajo unas condiciones tributarias ventajosas. En concreto, las Socimi tributan por el impuesto de sociedades al 19%, frente al 30% habitual. Se trata, además, de sociedades cotizadas cuyos dividendos están fiscalmente exentos para las personas físicas (aunque no las jurídicas). Unas condiciones que el Ejecutivo se prepara para rediseñar, con el objetivo de mejorar su atractivo, fundamentalmente de cara al inversor extranjero. En el proyecto están involucrados, según admiten fuentes de la administración pública, los Ministerios de Economía, Hacienda y Fomento.
La idea es convertir las Socimi en una vía atractiva a través de la cual los inversores puedan adquirir paquetes de activos que las entidades hayan segregado en sus bancos malos. Estas firmas podrían, por ejemplo, comprarle a un banco un complejo de viviendas al que la entidad no consiga dar salida comercial. La Socimi se encargaría de rentabilizar los inmuebles poniéndolos en alquiler, una actividad en la que están especializadas, mientras que para el banco la opción del arrendamiento supondría costes adicionales para provisionar los activos, gastos de gestión y mantenimiento.
El objetivo del Gobierno es modificar ciertas limitaciones de estos instrumentos, creados por el Ejecutivo del PSOE en 2009, para revertir el fracaso que han supuesto hasta la fecha. En primer lugar, las Socimi españolas funcionan al revés que el resto de REIT internacionales, que tributan por los dividendos y no por el impuesto de sociedades. Cristino Fayos, experto en fiscalidad de Deloitte expone que "el fallo más evidente es la obligación de que coticen", lo que en el panorama actual de desplome bursátil no supone precisamente un acicate para su creación.
El decreto del viernes
Una posibilidad más, ilustra, es que las Socimi no se centren solo en alquiler, sino también en venta, como ocurre en otros países. Mientras sea así, advierte Jaime Pascual Director General Ejecutivo de Aguirre Newman, estas sociedades podrán ayudar a dar salida a viviendas terminadas, pero difícilmente a suelos o promociones
El proyecto para relanzar las Socimi, aunque avanzado, podría retrasarse más allá del viernes, cuando el marco para la creación de los bancos malos y la financiación del Fondo de Garantía de Depósitos serán los platos fuertes. En concreto, el Consejo de Ministros aprobará un decreto que configure las características de las llamadas compañías de gestión de activos inmobiliarios en las que las entidades financieras que lo necesiten podrán depositar parte de su carga de ladrillo. En paralelo, el Gobierno tiene previsto elevar las provisiones que está obligada la banca a realizar sobre sus partidas de crédito inmobiliario sano, que en febrero se había fijado en una dotación del 7%. Esta última medida podría suponer una factura adicional de 35.000 millones de euros en el saneamiento del sector.
Por último, el Ejecutivo deberá anunciar el modelo de financiación del Fondo de Garantía de Depósitos (FGD). Una bolsa alimentada por bancos y cajas, que viene cubriendo los incentivos que acompañan a la subasta de entidades intervenidas, pero cuyas arcas se han secado. Lo previsto es que el sector conceda un préstamo al FGD por valor de las aportaciones de los próximos años.
El plan del ejecutivo
Compañías de gestión de activos
El núcleo duro de la nueva reforma financiera que el Gobierno aprobará el viernes se basa en la creación de compañías de gestión de activos inmobiliarios. Una suerte de bancos malos individuales y voluntarios en los que las entidades que lo necesiten podrán segregar su carga más tóxica de ladrillo. La medida incluye un aumento de las provisiones sobre el crédito inmobiliario sano concedido por las entidades.
Fondo de Garantía de Depósitos
La financiación del Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) es la segunda pata del decreto, pues sus recursos se han agotado y son necesarios para cubrir la subasta de las entidades intervenidas. Se prevé que la propia banca conceda un préstamo de 20.000 millones para alimentar el FGD. El ministro de Economía, Luis de Guindos, tiene previsto reunirse hoy con el PSOE para explicar a la oposición los detalles de la reforma.
Vehículos de inversión
La nueva reforma financiera está destinada a devolver la confianza de los mercados en la banca española y a liberar a esta de su actividad inmobiliaria para que vuelva a centrarse en el negocio del crédito. Alrededor de ella, sin embargo, el Gobierno pondrá en marcha iniciativas paralelas que atraigan la inversión privada, fundamentalmente extranjera. Una de estas medidas es el relanzamiento de las Socimi.
