Los tradicionales carteles de "Hipotecas a euríbor + x%" han desaparecido de las sucursales de La Caixa. Desde el verano, la entidad catalana ha dado un vuelco a su estrategia de comercialización de préstamos para compra de vivienda, potenciando los créditos a tipo fijo y desterrando los créditos a tipo variable.
La iniciativa es rompedora dentro del mercado hipotecario español, donde el 99,2% de operaciones que se cerraron en 2011 fueron a tipo variable, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Ahora habrá que ver si esta apuesta del líder del sector cala en el mercado y marca tendencia.
"Con esta medida queremos transmitir un mensaje de seguridad y tranquilidad a todos los clientes que contraten su hipoteca con La Caixa en las actuales circunstancias de incertidumbre", explican fuentes de la caja catalana.
Las dos modalidades que la entidad está potenciando son la hipoteca a tipo fijo, con un plazo de amortización de 10 años y las hipotecas mixtas a 25 años, en las que los 10 primeros años hay un tipo fijo y los 15 años restantes hay un tipo referenciado al euríbor.
En el primer caso, el tipo de interés fijo ofrecido está en la horquilla entre el 4% y el 7%, de acuerdo con fuentes del mercado. Desde la entidad explican que no se puede concretar el precio al que se ofrece el préstamo porque "depende de sus datos financieros y económicos".
El principal beneficio para las personas que suscriban un préstamo a tipo fijo es que se blindarán contra futuras subidas de los índices hipotecarios de referencia, como el euríbor. Aunque desde 2009 el precio oficial del dinero se mantiene en niveles muy bajos (entre el 0,5% actual y el 2%), en los años previos al estallido de la crisis vivió una escalada meteórica, pasando del 2% al 5% en tan solo tres ejercicios.
Estos incrementos provocaron serios problemas a muchos particulares que compraron su vivienda en los últimos años del boom inmobiliario, ya que vieron cómo se llegaba a duplicar la cuota mensual que tenían que pagar por su hipoteca. Sin embargo, el escenario actual apunta a un largo período de tipos de interés en mínimos. El BCE incluso abrió la puerta a su última reunión a un recorte desde el 0,75%.
"Con un tipo de interés fijo, el cliente tiene la ventaja de que sabe con exactitud cuánto tendrá que pagar por su préstamo todos y cada unos de los meses en que esté vigente, porque el cuadro de amortizaciones no variará bajo ninguna circunstancia", comentan desde una oficina.
La iniciativa del grupo presidido por Isidro Fainé no supone erradicar por completo la oferta a tipo variable. En caso de que un cliente solicite este producto, su comercialización "requerirá una autorización de nivel superior", explican fuentes oficiales La Caixa.
Además, también se mantendrá la referencia con el euríbor para la financiación de pisos pertenecientes a promociones que sean propiedad de Servihabitat, para los préstamos pactados con ciertos colectivos y para las refinanciaciones. Aunque los modelos estándar de hipoteca mixta diseñados por Caixabank señalan que los primeros 10 años el cliente pagaría un tipo de interés fijo, en varias sucursales consultadas muestran menos predisposición hacia esta solución y ofrecen hipotecas en las que tan solo se paga un interés fijo entre tres y cinco años.
Mejora de los márgenes de la entidad
Este cambio de estrategia presenta además un importante cambio en los márgenes de la entidad. Mientras el tipo de interés fijo esté por debajo del que resultaría de sumar el euríbor más el diferencial medio (que hoy por hoy es muy alto), La Caixa obtendrá mejorará sus márgenes. Tan solo en el caso en que el euríbor empiece a repuntar con fuerza, superando el 3%, la entidad financiera podría perder con este movimiento, puesto que el tipo variable de referencia.
Con actual nivel del euríbor -en el 0,588%, su mínimo histórico-, los bancos tienen problemas para conseguir buenos márgenes con las hipotecas. La fórmula más generalizada en la actualidad es fijar diferenciales muy altos (entre el 2,5% y el 3%) o aplicar cláusulas suelo.
Una práctica extendida por Europa
Aunque en España el tipo de interés fijo es, hoy por hoy, una rara avis dentro del mercado hipotecario, en otros países de nuestro entorno está mucho más generalizado. Así, en Francia cerca del 85% del total de préstamos para la compra de vivienda presenta un tipo fijado de antemano. En Bélgica, ese porcentaje también es muy alto: cerca del 80% del total.
En Alemania y Reino Unido la fórmula de financiación más extendida es el tipo mixto: entre uno y 10 años con un tipo de interés fijo, y el resto del préstamo a tipo variable. En el caso alemán, las hipotecas a tipo mixto alcanzan al 85% del total, y en el mercado británico, el 65%.
En España, predominaron los tipos de interés a tipo fijo hasta mediados de los años 90, pero poco a poco fueron ganando fuerza los tipos variables. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ya ha advertía hace 10 años del riesgo que suponía para muchas familias la adopción de tipos de interés referenciados al euríbor. "En los últimos 20 años hemos pasado de un 90% de préstamos a tipo fijo a alrededor de un 5%", explicaba en 2003 el presidente de la AHE, Gregorio Mayayo, en una entrevista con CincoDías.
Actualmente, todas las entidades tienen en su catálogo alguna hipoteca fijo, con tipos de interés que van del 5,85% (Bankinter) al 6,30% (Sabadell). Sin embargo, este tipo de productos apenas se promociona. Tan sólo en alguna entidad, como BBVA, empiezan a repuntar levemente.
La comercialización no se resiente
La contratación de nuevas hipotecas en La Caixa no se ha resentido por la puesta en práctica de la nueva política que potencia el tipo fijo, según explican fuentes oficiales de la entidad. El nivel de suscripción de nuevos préstamos para la compra de vivienda durante el tercer trimestre de 2012 se ha mantenido "en el mismo periodo del pasado ejercicio". Estos datos demuestran, según estas fuentes, "que la demanda de hipotecas es inelástica respecto al precio", si bien el mercado está acusando con fuerza la crisis.
En el caso más favorable para el cliente, cuando se trata de una persona con alto nivel de renta y muy vinculada a la entidad, podría conseguir un tipo fijo para los primeros años del 4%. En cambio, para perfiles de clientes en los que el banco asume más riesgos -aquellos que no tienen otros productos contratado previamente en La Caixa y quieran financiar la compra de un piso que no pertenece a la entidad- el interés puede llegar al 7%.
