Continúa el goteo de medidas con las que el Gobierno evitar que los balances de los bancos se contaminen de una avalancha de inmuebles en el futuro. Ya anunció que reforzaría la independencia de las sociedades de tasación, culpables en buena parte de la creación del monstruo del ladrillo. La concesión de créditos está ligada, por regla habitual, al valor de tasación y, a su vez, este estaba determinado en una buena parte de los casos por la propia entidad que concedía el crédito. De ahí, que hayan dado préstamos muy por encima del precio de compraventa de un determinado inmueble.
El Banco de España ha sometido a consulta el borrador de la circular que modifica las normas que deben exigírseles a las sociedades de tasación. Estas suelen estar controladas por las propias entidades de crédito, que son las que a su vez les encargan los trabajos de valoración para las hipotecas que la banca concede. Así ocurría por ejemplo con Tasamadrid -controlada hasta comienzos de año por Bankia hasta que se la vendió a Tinsa- con Servatas -en manos hasta diciembre del año pasado en BBK, Kutxa y Caja Vital- y ocurre por ejemplo con LKS Tasaciones (Caja Laboral) y VTH (La Caixa).
El Banco de España enumera en nueve páginas una retahíla de requisitos para evitar que haya contaminación entre los bancos que conceden el crédito y las tasadoras encargadas de fijar la valoración del inmueble. Entre ellas, que "el responsable de tasación sea totalmente ajeno a las unidades operativas y comerciales de la entidad" y que se establezcan procedimientos para "impedir la realización de tasaciones previas o valoraciones orientativas para entidades de crédito de los grupos económico o de influencia [...]".
La circular incluye además un anexo en el que da consejos a las entidades financieras sobre los requisitos que deben exigir a los créditos hipotecarios. Reitera que no es aconsejable que concedan préstamos por más del 80% del valor de tasación del inmueble, recomienda que el banco disponga de más de una sociedad de tasación, que ningún empleado pueda influir en el valor final de la tasación. Expone además que, en el caso de que una entidad controle una tasadora, esta se dedique preferentemente a encargos realizados por terceros. También indica que deben instaurarse "mecanismos y barreras suficientes que impidan que su actividad pueda en modo alguno resultar influenciada [...] por las unidades operativas de la entidad.
Es más, especifica que ·"deberá evitarse el trato directo de aquellos directivos o empleados de la entidad de crédito que presten sus servicos para las unidades encargadas de la concesión o comercialización de los préstamos". Otra novedad de la norma está en una reforma de la circular de recursos propios de la banca. Para la concesión de créditos con garantía real -hipotecas sobre pisos por ejemplo- la entidad tiene que solicitar la preceptiva tasación del inmueble. Ante el pinchazo de la burbuja inmobiliaria -hoy se ha conocido que el precio de la vivienda de segunda mano ha caído un 30% desde los máximos de 2008-, el precio de los pisos ha disminuido.
Grandes créditos
La norma actualmente en vigor obliga a que las entidades revisen el valor del bien hipotecado, "con una frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles comerciales, y de tres años, en el caso de inmuebles residenciales". Las valoraciones deberán efectuarse por sociedades de tasación homologadas por el supervisor y podrán utilizar "procedimientos automáticos y masivos". Es más, cuando se constante que los precios del mercado inmobiliario están sufriendo importantes oscilaciones "se deberán efectuar valoraciones adicionales". Este punto no ha variado.
Pero queda claro que el Banco de España desconfía de las valoraciones por procedimientos automáticos y masivos y eleva el nivel de control para los grandes créditos. El Banco de España refuerza el control y exige que en las hipotecas de gran importe -de más de tres millones de euros- que la valoración del bien se revise sí o sí una vez cada tres años por los métodos más ortodoxos. La revisión de este tipo de créditos ya está reflejada en la actual normativa pero no concreta más allá de exigir que debe realizarse por "un tasador independiente".
En el borrador sometido a consulta concreta -y esta es la novedad- que las valoraciones habrán de cumplir "las reglas fijadas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo [sobre normas de valoración de bienes inmuebles]". Es decir, no valdrán los métodos estadísticos y masivos, sino que se requerirá una tasación clásica y un técnico de una de las 57 entidades que aparecen el registro del Banco de España deberá desplazarse físicamente al inmueble en cuestión y dar fe del valor razonable del activo. Hay, eso sí, una excepción: "Salvo, si no resultara posible, la inspección ocular del interior del inmueble".
