El mercado de la vivienda está revuelto. Ayer mismo, el Ministerio de Fomento publicó su estadística sobre precios, que refleja una caída interanual del 8,3% en la vivienda libre en el segundo trimestre. Se trata de la mayor reducción de la serie histórica, por delante incluso de las registradas en 2009, en el epicentro de la crisis financiera global. Sin embargo, factores exógenos podrían atenuar esa tendencia bajista acelerada durante los próximos meses.
La fiscalidad es un determinante crucial del coste para el inversor, y va a sufrir un cambio radical el próximo 1 de enero. El paquete de ajuste aprobado la semana pasada por el Gobierno incluye la eliminación de la deducción en el IRPF y la reclasificación en el IVA de las ventas de vivienda nueva, que pasan del anterior tipo superreducido (4%) al futuro tipo reducido (10%). Esos movimientos supondrán, de un día para otro, un aumento de la factura real para el comprador que se puede calcular de manera aproximada.
Este periódico realizó en 2005 un estudio con datos de la Asociación Hipotecaria Española, en el que se calculaba la deducción obtenida en función de las condiciones de la hipoteca. El caso más habitual por entonces era un préstamo de 108.000 euros a 25 años, con un tipo de interés del 3,25%, que tendría un coste financiero de 49.890 euros (un 46% adicional al capital). Pero la desgravación fiscal ahorraría al inversor 32.207 euros, el 64% de la anterior cantidad. De ese modo, el coste financiero efectivo se limitaría a 17.683 euros.
Algunas de las variables relevantes no han cambiado demasiado en este plazo: según el Banco de España, el plazo medio de las nuevas hipotecas se situó en 24,5 años en el conjunto de 2011, y el tipo de interés de los préstamos libres alcanzó el 3,5% el pasado mes de mayo. El importe medio de los préstamos hipotecarios sobre vivienda ha caído por debajo de los 100.000 euros: la estadística de hipotecas del INE correspondiente a abril lo sitúa en 99.662 euros.
A efectos comparativos, debe tenerse en cuenta que en 2006 se suprimieron los tipos del 25% y del 20% para la primera mitad de la inversión anual, generalizándose el del 15% para todos los pagos hasta 9.015 euros por ejercicio. Eso significa que la deducción efectiva será algo menor en la actualidad, pero en todo caso se acercará a seis de cada diez euros del coste financiero. Aplicando un criterio proporcional aproximativo, sobre un préstamo de 100.000 euros el coste financiero sería de unos 46.000 euros, y la desgravación rondaría los 27.000 euros.
Según los datos del Banco de España, las nuevas hipotecas garantizan el 58% del precio de la vivienda, de modo que el importe medio de esta se sitúa en 172.000 euros. A esa cantidad habría que sumar alrededor de 46.000 euros de intereses (siempre condicionados a la evolución futura de los tipos), y descontar los 27.000 de la deducción en el IRPF. La inversión en la nueva vivienda tipo rondaría así los 191.000 euros .
Pero los cambios fiscales que entrarán en vigor el próximo 1 de enero modificarán, ceteris paribus, esa cantidad de un día para otro. La subida del IVA en seis puntos encarecerá la vivienda en 10.320 euros, mientras que la pérdida de la desgravación sumará otros 27.000. De este modo, en igualdad de condiciones, la inversión en la misma vivienda supondría 191.000 euros para quien la comprase el 31 de diciembre de este año, y 228.320 para quien lo hiciera el día siguiente. Una diferencia de 37.320 euros de diferencia, o un 19,5% más.
Así las cosas, la lógica llevaría a pensar que los vendedores jugarán esa baza hacia final de año para elevar los precios (o, al menos, mitigar su caída), mientras que a partir del próximo enero, una vez encajada la subida fiscal, la aceleración de los descensos volverá por sus fueros.
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Tres años de vaivenes legislativos
La fiscalidad sobre la compra de vivienda ha seguido un marco relativamente estable desde 1978, que se ha traducido en una clara preponderancia de la propiedad sobre el alquiler. Sin embargo, la irrupción de la crisis financiera ha llevado a un juego de idas y venidas legislativas con propósitos divergentes, como promover las transacciones o elevar la recaudación.
El Gobierno socialista anunció en 2009 que dos años después se suprimiría la desgravación para las rentas superiores a 24.000 euros, en un intento de animar el mercado. El año pasado, apenas cuatro meses antes de las elecciones, el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero cambió la consideración de la vivienda nueva a efectos del IVA, pasándola del tipo reducido del 8% al superreducido del 4%.
Nada más llegar al poder, el Gobierno de Mariano Rajoy cumplió su promesa electoral de recuperar la deducción por inversión en vivienda para todas las rentas, y prorrogó la catalogación de la vivienda habitual en el IVA del 4%. Pero la semana pasada el Ejecutivo popular dio un giro copernicano, en un intento por acotar el déficit público. Cuando termine el año, acabará también la deducción, esta vez sin excepciones para las rentas bajas, y la vivienda nueva volverá al tipo reducido que, para más inri, se eleva dos décimas. Resultado: el fin de los sempiternos estímulos fiscales a la vivienda.
