Las razones por las que hizo aguas el sistema 'subprime'

Ed Gramlich no acudió al seminario de Jackson Hole en agosto. Estaba muy enfermo. Pese a ello, este ex gobernador de la Fed mandó un discurso, que se leyó a la audiencia de gobernadores centrales y economistas, en el que se preguntaba 'por qué los préstamos de más riesgo se hacen siempre a los acreedores menos sofisticados'.

La respuesta es: porque el sistema lo ha permitido y hasta cierto punto animado.

Es algo que se desprende de las explicaciones dadas la semana pasada en el Congreso por Ben Bernanke, presidente de la Fed y Henry Paulson, secretario del Tesoro. Ambos responsables desgranaron las opciones legislativas y regulatorias para evitar episodios como los actuales y, por la vía del remedio, expusieron los fallos por donde el sistema hipotecario estadounidense había hecho aguas.

Bernanke quiso dejar claro que la situación de burbuja en la que ha vivido el sector inmobiliario se deriva, no sólo de los bajos tipos de interés facilitados por la Fed de Alan Greenspan, sino de la tendencia a la baja de los tipos en todo el mundo. En ese marco, las hipotecas subprime (de alto riesgo), que no empezaron a ser relevantes hasta los noventa, florecieron.

Este tipo de créditos no fueron excluidos de participar en el relativamente reciente desarrollo y crecimiento de los mercados secundarios que en estos años han permitido a los tenedores de la deuda hipotecaria (la banca) sacarla de sus libros y venderla a otros bancos o a intermediarios titulizadores que colocaban esta deuda a inversores en paquetes estructurados.

Bernanke llama a este sistema 'de originador a distribuidor' y en su discurso hizo notar que gracias él se consigue 'un mayor acceso a los mercados de capitales, se rebajan los costes y se permite que el riesgo se comparta' y, por tanto, se diluya.

Paulson coincide: 'El crecimiento en el mercado hipotecario subprime (y en general todo el hipotecario) fue facilitado en un alto grado por la titulización'. El problema, señala Bernanke, es que este modelo 'parece hacer contribuido a la relajación de los estándares de suscripción de hipotecas en 2005 y 2006'.

De hecho, fue en estos años cuando a las subprime se les añadió innovaciones como tipos variables o pagos de intereses sólo, entre otras opciones. Es decir, más riesgo. Estas novedades son las que más problemas causan porque terminan siendo muy gravosas para sus titulares y más cuando el precio de la vivienda cae y la refinanciación es imposible.

Explica el presiente de la Fed que cuando un 'originador' vende la hipoteca, la mayor parte del riesgo, si no la totalidad, se pasa al comprador del préstamo. Así, 'los originadores tienen menos incentivos para cuidar los términos del crédito que suscriben que si se lo quedaran ellos. Además, para algunos originadores, las comisiones por volumen hicieron que la prioridad fuera la cantidad y no la calidad. Este problema de incentivos junto con la alta demanda de los inversores por activos de alto rendimiento, contribuyeron a debilitar los estándares de suscripción'.

Bernanke añade que 'también puede haber contribuido la estructura fragmentada de los originadores de hipotecas en el mercado 'subprime'. Dice el responsable de la Fed que compañías hipotecarias independientes (que ni son instituciones de depósitos ni están afiliadas a ninguna) hicieron la mitad de estas hipotecas. La actividad de los brókeres, intermediarios independientes, no está regulada uniformemente en el país. 'Esto hace que la vigilancia de brókeres y prestamistas sea difícil tanto para inversores como los reguladores'. Para Paulson estos no son del todo culpables 'porque en muchos casos cerraban préstamos basados en estándares laxos desarrollados por los originadores de hipotecas'. Entre otras medidas, Bernanke dijo que varias organizaciones van a poner en marcha un sistema de licencia a nivel nacional para estos brókeres que estará en marcha en enero, de momento, en siete estados. También se ha comprometido a elevar la calidad de las suscripciones hipotecarias.

Paulson dijo que el Tesoro examinará el papel de las agencias de crédito y cómo la titulización ha cambiado a la industria hipotecaria. Hay un libro que puede ser la guía de reguladores: Hipotecas subprime, el último auge y explosión en EE UU, de Ed Gramlich, quien falleció el pasado día 5.