"Los organismos públicos harán 'sale & leaseback"

Durante los primeros años de la actual crisis las entidades financieras españolas pusieron de moda las operaciones inmobiliarias de sale & leaseback: el propietario vende el edificio y permanece en él como inquilino.

Santander vendió en 2007 sus oficinas en España por 2.000 millones bajo esta fórmula. BBVA lo hizo en 2009, traspasando activos por 1.150 millones. Sabadell vendió 378 inmuebles en sale & leaseback en 2010 por 403 millones. Caja Madrid, Banesto, Barclays o Banco Pastor son otras de las entidades que se han acogido a este tipo de transacción que facilita la operación de venta de edificios en plena crisis del sector inmobiliario y financiera.

Las operaciones de sale & leaseback, "con un contrato de arrendamiento bien estructurado, permiten vender entre un 15% y un 20% por encima de los precios de venta sin contrato de alquiler", dice Jaime Pascual-Sanchiz, director ejecutivo de Aguirre Newman. La consultora ha realizado el 65% de las operaciones de este tipo en España en edificios de oficinas en los dos últimos años.

"Son las operaciones que han tenido mercado en los últimos años", afirma. Aunque no son transacciones novedosas. Pascual-Sanchiz firmó su primera operación de sale & leaseback en Aguirre Newman en 1999. "En épocas de bonanza también se han hecho, pero ahora son los activos más líquidos; el coste de la financiación es menor y en un ciclo bajo el hecho de mantenerse como inquilino por unos años gana importancia".

En ocasiones los contratos de sale & leaseback contemplan una opción de recompra para el vendedor. "No lo recomendamos, al comprador no le gusta", advierte Pascual-Sanchiz. En la mayoría de las ocasiones los compradores en estas operaciones son fondos de inversión o grupos familiares.

Además de los bancos, también en los últimos años grupos de servicios e industriales han vendido sus sedes en España y se han mantenido como inquilinos. Lo han hecho Acciona, FCC, Mercedes Benz o el grupo Vips, entre otros. Ahora le toca el turno a los ayuntamientos: "Hoy en día es la fórmula que van a seguir los organismos públicos", mantiene el ejecutivo de Aguirre Newman.

La Junta de Andalucía y la Generalitat han puesto en marcha procesos de venta de edificios públicos en los que se quedan como arrendatarios. La pasada semana la alcaldesa de Madrid, Ana Botella, admitió que valora la venta de inmuebles. En noviembre el Diario Oficial de Castilla La-Mancha informó de subastas de edificios públicos situados en Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo.

En Barcelona, "según se ha publicado en el BOE catalán, van a hacerlo, pero en lugar de a través de una venta conjunta lo harán activo por activo", comenta. "Tiene sentido, flexibiliza mucho las opciones", indica. En Andalucía "me cuesta más ver una operación de este tipo por la normativa existente y la situación de los inmuebles, habría que poner en valor los activos". Para hacer sale & leaseback en edificios públicos "mi recomendación es hacer antes una inversión en ese inmueble, que lo renueven, lo recalifiquen...", declara.

"En Madrid creo que también vamos a ver movimientos, todavía no hay nada específico pero es otra de las fuentes clarísimas de ingresos de la Administración", considera. "A partir de ahora vamos a ver mucha actividad en este sentido".

Ana Botella manifestó la pasada semana que la futura venta de edificios municipales estará amparada por "la implantación de las modificaciones necesarias" para que las Administraciones públicas puedan vender patrimonio. La idea de la venta de edificios fue sugerida en 2010 por la presidenta madrileña, Esperanza Aguirre, pero el ayuntamiento de Alberto Ruiz-Gallardón aseguró que no podía llevar a cabo una iniciativa así por impedírselo la legislación.

Muchos ayuntamientos, indica Pascual-Sanchiz, están empleando inmuebles de oficinas de terceros. "No tiene sentido, tendrían que usar sus propios edificios", señala. "Antes de ver edificios de ayuntamientos vendiéndose creo que vamos a ver funcionarios reubicándose en espacios públicos".