Losan Hotels ultima un fondo de 2.000 millones para comprar 28 hoteles
El fondo español Losan Hotels World Value Added II (LHWVA II) invertirá entre 1.600 y 2.000 millones de euros entre 2009 y 2011 en la adquisición de 28 nuevos hoteles en todo el mundo. Los establecimientos, de cuatro y cinco estrellas, están ubicados en Europa (43%), Estados Unidos (27%), Asia (24%) y Canadá (6%).
Los activos hoteleros pueden ser una inversión refugio ante la crisis financiera mundial que azota a todos los mercados. De ello está convencido César Losada Santamaría, presidente de Losan, que está iniciando la captación de fondos para LHWVA II, un vehículo de inversión en el que está prevista la entrada de una decena de cajas de ahorro españolas, family offices y fondos asiáticos soberanos y el propio Losada. De la inversión prevista, unos 500 millones de euros serán en efectivo y los 1.500 restantes provendrán de deuda estructurada con entidades financieras extranjeras. Del efectivo, los fondos soberanos serán los que más capital aporten "teniendo en cuenta la situación actual en Europa", afirma Losada.
Se trata del segundo vehículo de estas características de Losan. El fondo LHWVA I ha invertido desde 2006 un total de 800 millones de euros en 15 hoteles de siete países. Cuando se complete el ciclo inversor del segundo fondo, Losan será la primera gestora de activos hoteleros por volumen de inversión en Europa y la tercera del mundo. Los dos primeros puestos están ocupados por sendos REIT cotizados. El fondo se dedica a la compra de hoteles, su reforma y al alquiler para su gestión por parte de una de las 30 primeras cadenas hoteleras del mundo. El objetivo de rentabilidad de este segundo vehículo de inversión es una tasa interna de retorno (TIR) anual superior al 18%.
El nuevo fondo -que tenía previsto arrancar en septiembre y finalmente lo hará en enero- presenta dos novedades con respecto al primero. En primer lugar, que tiene previsto invertir en España. Hasta ahora, España había quedado al margen del negocio por el elevado precio de los activos en el mercado. "Además, pocos españoles pagan 300 euros por una noche de hotel, aunque sí 120 o 140 euros", ha explicado a CincoDías César Losada Santamaría. Y en segundo término, que contará con partícipes asiáticos y hoteles en este continente.
"Los hoteles son una inversión segura si el precio que se paga por ellos es óptimo, están bien gestionados y situados. Si nos ofrecen un hotel magnífico junto al aeropuerto de Heathrow, no nos interesa porque está muy alejado del centro de Londres", comenta el presidente de Losan. El riesgo de la inversión se reduce en la medida en que el portafolio de hoteles tiene una ubicación geográfica diversificada y están gestionados por un amplio número de operadores. Los hoteles en los que invierte Losan son todos de cuatro y cinco estrellas, ubicados en el centro de las ciudades, y orientados a un público principalmente de negocio. "Tenemos una política de inversión restrictiva", dice Losada. "Nuestro objetivo es construir un portafolio único a nivel mundial tanto por su diversidad geográfica y su ubicación en el centro de las principales ciudades, como por la calidad de los mismos".
71 millones de euros por hotel
Nueva York, con tres hoteles, y Londres, con cuatro, son las dos ciudades en las que se centrará gran parte de la inversión, con 350 y 300 millones de euros, respectivamente. En otras 21 plazas de todo el mundo, la inversión oscilará entre los 30 millones y los 150. Habrá ciudades en las que se compre más de un hotel. El desembolso medio por establecimiento será de 71 millones. En esta ocasión Losan sólo quiere socios de gran lujo. Así para que gestionen los hoteles de este segundo fondo, Losada se está sentando a hablar con las grandes, entre ellas las americanas Four Seasons, la cadena de Marriott "Renaissance", los Sant Regis de Sheraton o la cadena oriental Mandarin.
Un 37% de rentabilidad en el primer vehículo
El primer fondo que dirigió César Losada vio la luz en diciembre de 2006 y ha alcanzado una rentabilidad superior al 37%. Entonces se estructuró una compañía, el LHWVA I, participada por 12 entidades financieras —lideradas por Caja Duero con el 11,38% del capital—, cuatro family offices y el propio Losada, que es el máximo accionista del mismo con el 16,56% de las acciones. El fondo ha cerrado con 18 meses de antelación la inversión prevista y gestiona una capacidad inversora de más de 800 millones (con unos fondos propios de 194 millones). El valor de los activos del total de los 15 establecimientos del que se compone el primer fondo alcanza los 759 millones de euros, aunque el valor neto de estos activos es de 332 millones. El resto se compone de deuda (que supone el 56%). Tras siete años dentro del vehículo inversor se producirá la desinversión.Con este fondo, Losan tiene una cartera de activos que superan las 4.100 habitaciones hoteleras. No hay más del 25% de dicha cartera en manos de un mismo operador. NH es la principal cadena con la que han trabajado, con el 24%, seguido de Steigenberger (19%), Hotusa (18%), Marriott (17%), Barceló (14%) y Silken (8%). La intención de las hoteleras de trabajar con un fondo inversor es claro. Según Losada, "la deuda les pervierte el balance, por eso es mejor quedarse sólo con la gestión".