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Ana B. Nieto - Nueva York - 19/02/2007
Con la expansión del mercado de la vivienda en EE UU, las entidades especializadas en hipotecas subprime (de alto riesgo) multiplicaron su negocio y asumieron más riesgo. Ahora empiezan las quiebras y las pérdidas.
En 2005, Alan Greenspan ya advirtió del fuerte incremento de hipotecas poco tradicionales, o 'exóticas' según las definió él, y explicaba que en el caso de 'un amplio enfriamiento de la vivienda, los acreedores y las instituciones que les prestan se expondrían a pérdidas significativas'.
Ese momento ha llegado. La vivienda se ha estancado en EE UU y los precios han empezado a caer o no crecer imposibilitando las refinanciaciones de las que se extraía patrimonio suficiente para hacer frente a las obligaciones hipotecarias y el consumo. Las refinanciaciones se han complicado no sólo porque el precio haya caído por debajo del valor de la hipoteca, sino porque los estándares de crédito se han endurecido y ahora a muchos hogares se les deniegan préstamos antes automáticos.
Todo ello ha colocado contra las cuerdas a las hipotecas más arriesgadas, las subprime, hechas para quienes tienen poco o nulo historial de crédito o carecen de aval. Como compensación al prestamista, se guían por tipos más altos.
El riesgo se elevó de forma notable en los años del crecimiento inmobiliario desbocado (desde 2002) al relajarse los criterios para conceder préstamos. Las hipotecas que cubrían el 100% de la vivienda, de tipos ajustables o sólo con intereses durante los primeros años, crecieron más y más en el mercado subprime para ganar cuota en este segmento del mercado.
Se consiguió. Hasta septiembre, el 69% de los hogares americanos tenían casa en propiedad frente al 66,8% en 1999. Entre las minorías, el ratio pasó de 47,7% al 51,7%, según el censo.
Los datos del mercado subprime están fragmentados y pocas estadísticas coinciden al 100%, aunque todas ellas hablan del auge de este nicho crediticio. Los datos de la Asociación Nacional de Banca Hipotecaria apuntan a que este mercado es el 13,4% del total, cinco veces más que en 2000. Lo preocupante es que más de la mitad de las subprime siguen criterios laxos en su concesión.
Primeras quiebras
Esta asociación detecta una tendencia no preocupante, pero creciente, de morosidad que es más elevada entre los clientes subprime. Entidades como Ownit o Resmae, centradas en este nicho, han quebrado. Otras han salido de él y ya hay algunas que anotan sus primeras pérdidas.
La llamada de atención más significativa la proporcionó el gigante HSBC hace apenas diez días. El banco compró en 2003 Household International por 15.500 millones de dólares, una de las mayores entidades en el mercado subprime. Como el resto de los grandes grupos, el de Londres estaba decidido a participar de este filón, pero erró en el riesgo y hace unos días emitió la primera revisión a la baja de su beneficio de su historia.
La entidad reconoció que tendría que provisionar 1.760 millones, un 20% más de lo esperado, para cubrir la deuda en mora.
Citigroup ha comprado recientemente la unidad de servicios hipotecarios de ABN Amro. Barclays Bank adquirió otro prestamista subprime por 225 millones de dólares. Antes que ellos, Deutsche Bank, se hizo hace menos de un año con Chapel Funding, Merrill Lynch compró First Franklin y Morgan Stanley adquirió Saxon Capital en diciembre. En enero, Deutsche Bank volvió a añadir activos a su cartera hipotecaria al comprar MortgageIT Holdings.
Las grandes firmas de Wall Street han estado atraídas por estos prestamistas porque se han hecho con la deuda y la han titularizado con gran rentabilidad. Para protegerse, normalmente han pedido a prestamistas como Ownit que recompren las hipotecas que entraran en mora rápidamente lo que ha encarecido los costes de estas entidades cuando el mercado ha dado la vuelta. El presidente de la quebrada Ownit, cuyo 20% tenía Merrill Lynch, aseguraba que Wall Street ha forzado a relajar los criterios de préstamo para ampliar las titulizaciones.
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