Las cotizadas afrontan la caída del valor de sus activos
La caída del mercado y la Ley del Suelo reducirán drásticamente el valor de los activos de las inmobiliarias.
A pesar de las malas noticias del sector inmobiliario español y de los resultados negativos que comunicaron en el primer trimestre del año, todavía las compañías cotizadas de esta industria hablan de valoraciones millonarias de sus activos. Pero próximamente no tendrán más remedio que reconocer que lo que el año pasado aseguraban que valía tanto, hoy vale menos.
Las inmobiliarias cotizadas deben presentar a la CNMV el valor de sus activos al menos una vez al año. La mayoría ha eludido la posibilidad de actualizar ese dato y se refieren al valor que tenían sus inmuebles o sus terrenos en diciembre de 2007 e incluso en junio de ese año. Es decir, cuando la crisis financiera todavía no se había mostrado con la virulencia con la que lo ha hecho este año y cuando la caída de las ventas de inmuebles era mucho menor a la actual.
La crisis financiera y el derrumbe del mercado de la vivienda en España, unido a la caída de las valoraciones de los activos de las inmobiliarias españolas en Bolsa, dejan a éstas en una situación crítica. Agravada por la elevada deuda que arrastran desde que en 2006 llevaron a cabo adquisiciones millonarias: Martinsa compró Fadesa por 4.045 millones; Reyal adquirió Urbis por 3.317 millones; San José se hizo con Parquesol por 917 millones; Colonial compró Riofisa y el 15% de FCC por 3.534 millones en total. Todo ello hace temer que la entrada en concurso de Martinsa Fadesa no sea la última.
Las valoraciones de los activos inmobiliarios 'deben reflejar las condiciones de mercado en la fecha de balance; una valoración siempre refleja el valor de mercado en una fecha determinada', explican Patricia García de Ponga, directora financiera de CB Richard Ellis y el consejero director de la consultora, Mark Clifford.
Valor de mercado
Pero ¿qué es el valor de mercado? 'Tenemos que imaginar una transacción hipotética y el precio que se obtendría en la misma de estar involucradas partes independientes, en una fecha determinada, y en la que quedarán reflejadas las ventajas y desventajas de la propiedad a fecha de valoración', explican los directivos de CB Richard Ellis, compañía que ha trabajado para la mayoría de las inmobiliarias cotizadas españolas y la única de las grandes consultoras que ha estado dispuesta a explicar esta cuestión a CincoDías.
Por tanto, la valoración de los inmuebles tiene una fuerte carga subjetiva. Pero aún así es previsible que la actualización de la valoración de los activos que estas últimas semanas de julio presentarán varias compañías en sus resultados semestrales (o en los próximos resultados anuales) depare un desplome de esa valoración. 'Estamos en pleno enfriamiento del mercado residencial con una sobreoferta de producto terminado sin vender. El usuario final no compra a los precios actuales', señala Clifford.
La semana pasada Renta Corporación adelantó que prevé pérdidas de hasta 27 millones en el semestre (perdió 8,7 millones entre enero y abril). Y Renta Corporación es, en teoría, la inmobiliaria cotizada menos expuesta a la caída de venta de viviendas, ya que su negocio se basa en la rehabilitación de edificios.
La menor valoración de los activos no vendrá sólo por la caída del mercado. La nueva Ley del Suelo influirá en esa reducción del valor.
Bajo la nueva normativa no es posible valorar suelo rústico como si fuera urbanizable por las expectativas de que éste sea recalificado. Además 'la demanda para comprar suelo ha disminuido sustancialmente y la que existe no está dispuesta a pagar los precios de hace sólo unos meses. Estamos en un escenario nuevo, baja el precio del suelo', afirma el directivo de CB Richard Ellis.
¿Suelo que en seis meses vale 400 millones menos?
CB Richard Ellis valoró, en junio de 2007, en 620 millones de euros suelo rústico que poseía la inmobiliaria Aisa en Zaragoza. En diciembre de ese año, el mismo activo fue valorado por la misma consultora en 220 millones de euros. Esa diferencia puede ser mortal para la inmobiliaria. Si Aisa empleó ese dato para lograr créditos de la banca, ¿cómo podría responder ahora ante sus obligaciones financieras? Y si hubo entidades que confiaron en esa primera valoración ¿no fueron demasiado osadas al hacerlo? Aisa afronta ahora solicitud de concurso de un acreedor. La responsabilidad legal de un informe realizado por una consultora como Richard Ellis es únicamente con su cliente.
Reyal: 300 millones de euros en el alero
Reyal Urbis recibió el pasado día 6 de mayo una carta de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. En ella, el organismo regulador del mercado solicitaba a la inmobiliaria que explicara las salvedades que el auditor de sus cuentas había apuntado relativas a la forma y plazo de recuperación de 298 millones de euros por transacciones realizadas por Reyal sobre acciones de Colonial. El 11 de junio, la compañía controlada por la familia Santamaría respondió a la CNMV. La inmobiliaria vendió 66 millones de acciones de Colonial que controlaba al grupo Nozar y otras 22 millones a Global Consulting (sociedad en la que participa la familia Sanahuja, propietaria de Metrovacesa). Reyal mantiene ahora la titularidad de las acciones cuya venta acordó con Nozar y Global Consulting y ha recibido por el momento 20,4 millones del primero y 6,8 millones del segundo. A Reyal le queda por cobrar, según la información enviada a la CNMV, 205,1 millones de Nozar entregados por medio de pagarés firmados por Luis Nozaleda con vencimiento el 10 de diciembre de este año. Y 68,3 millones de Global Consulting con vencimiento el mismo día. Reyal Urbis indica que, de producirse el impago, reconocería en los resultados del ejercicio 2008 'el importe de la pérdida correspondiente'. El valor de las acciones de Colonial en el momento que se acordó la transacción era de 3,42 euros por título y el viernes pasado la compañía cerró a 0,43 euros tras perder un 4,44% de su valor. El hecho de que haya caído tanto el valor de Colonial en Bolsa 'entendemos que no debe afectar a la contabilización de la venta', dice Reyal a la CNMV. Posiblemente, Global Consulting y Nozar no piensen lo mismo.