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La banca endurece el crédito a la vivienda. Cambian las condiciones de las hipotecas. - Cinco Días
Firmas - Irene Benito
Irene Benito - Madrid - 27/08/2008
Las entidades financieras sólo dan crédito para comprar un inmueble al solicitante que pueda acreditar ingresos entre 2.300 y 3.100 euros. Un salario que supera ampliamente la nómina media en España (1.689 euros, según el Instituto Nacional de Estadística -INE-) y el producto interno bruto per cápita, que el Ministerio de Economía calculaba en 23.000 euros a fines de 2007 (1.916 euros por mes y habitante).
Ingresos de esta especie soportan la capacidad máxima de endeudamiento por hipoteca, que oscila actualmente entre el 33% y el 45% del total de los salarios justificados, según una muestra realizada a pie de sucursal entre las principales entidades financieras españolas. Para la encuesta se tomó un inmueble de la periferia de Madrid, valorado en 240.000 euros. Bancos y cajas de diferente tamaño consideran que, más allá de esos porcentajes de endeudamiento, un trabajador no puede sufragar otros gastos. En tal situación, aumenta el riesgo de que, en un momento dado (por ejemplo, durante la revisión del euríbor), el cliente deje de pagar la hipoteca.
La combinación de aumento del paro y de la inflación con un euríbor alto e inestable (está 0,65 puntos porcentuales por encima del valor que tenía en agosto de 2007, lo que ha encarecido la hipoteca media en 700 euros) deteriora la posibilidad de ser propietario. La situación se ha endurecido aún en el caso de las hipotecas para jóvenes como los que ofrecen CCM, Ibercaja, BBVA y Caja Madrid. Esa franja etaria es la que tiene mayores posibilidades de acceder al plazo máximo de 40 años, el más prolongado del mercado.
A diferencia de lo que ocurría durante el boom inmobiliario, momento en el que algunas entidades llegaron a financiar el 100% del valor de tasación, la mayoría de las cajas y bancos sólo otorgan hasta el 80% del precio de tasación del inmueble.
Este límite supone dos consecuencias para el solicitante: en primer lugar, será necesario asumir el 20% no comprendido en el crédito (48.000 euros para un inmueble de 240.000 euros) y, en segundo lugar, deberá soportar también los gastos fiscales, de tasación, registro y notaría, que siempre suponen un adicional de entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda.
Sin entrar a estudiar las particularidades del préstamo, sólo dos entidades están dispuestas a financiar el 100% del valor del inmueble. BBVA, si el cliente presenta los avales correspondientes, e Ibercaja, donde la línea 'Hipoteca joven' cubre todo el valor de tasación o compraventa. En la mayoría de los casos que se ofrece esta posibilidad, las entidades exigen ahora la vinculación mediante múltiples productos.
Los ingresos altos no garantizan por sí solos el acceso al crédito hipotecario. La banca pide también -aunque con distinto nivel de tolerancia- un contrato de trabajo indefinido, recibos de las últimas nóminas, la declaración de la renta más reciente y un resumen de la vida laboral. Algunas tienen requisitos particulares: por ejemplo, Banco Popular y Caja Madrid exigen un contrato de preventa del inmueble (con nota simple), mientras Ibercaja pide la justificación del pago de la contribución urbana, resúmenes de movimientos de cuentas y, si hay otros créditos, comprobantes de las últimas tres cuotas pagadas.
La apertura del crédito está exento de comisión en un grupo reducido de entidades y en la línea de créditos para jóvenes (Caja de Castilla-La Mancha, Ibercaja y Caja Madrid). En el resto, la comisión asciende al 0,50% (BBVA), al 0,75% (Santander), al 0,95% (Banco Popular) y al 1% (Banesto, Cajamar, La Caixa y Banco Sabadell).
Si bien hay una contracción general del crédito, la tasa anual equivalente (TAE) de las diez entidades consultadas oscila entre euríbor más un diferencial de 0,33% (Caja de Castilla-La Mancha) y euríbor más 1,25% (La Caixa). Algunas entidades ofrecen una TAE especial durante el primer semestre o año (Caja de Castilla La Mancha, Ibercaja, La Caixa, Caja Madrid y Santander) y casi todas vinculan otros productos a la hipoteca (domiciliación de nómina; contratación de seguros de vida, de hogar y de protección de pago; suscripción de un plan de pensiones, y de tarjeta de crédito y de débito, etcétera). La hipoteca 'Blue' de BBVA (para menores de 29 años) beneficia a los solicitantes con una bonificación del 1% del préstamo.
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