Si existe una variable con la que todos los expertos cuentan a la hora de hacer sus predicciones sobre cuándo y cómo será la recuperación de la economía española, ésa es la relativa al comportamiento del mercado inmobiliario. La composición y el tiempo que tardará en completarse la absorción del stock de viviendas sin vender se antojan claves para que el mercado laboral dé la vuelta y el PIB recupere tasas positivas de crecimiento.

Los promotores acaban de elaborar un estudio, según el cual a partir de 2011 el excedente de casas en venta se estabiliza, gracias a que se consolida la paulatina mejora de las transacciones que ya se detecta. Esta situación contribuirá a impulsar de nuevo la edificación residencial. Sin embargo, hasta 2015 no se dará por concluida la absorción de todo el stock. El último barómetro de otoño de la revista que elabora la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) aborda este asunto al cuantificar con precisión el volumen actual del stock. A partir de las series de certificados de final de obra, que elabora Fomento, y las cifras sobre compraventas que comenzó a publicar Vivienda en 2004, Asprima ha logrado calcular el exceso de oferta que se encuentra sin vender.

Sus estimaciones calculan que 2008 cerró con un stock acumulado de unas 600.000 casas (612.148) a las que este año se podrían añadir otras 145.000, lo que suma un total de 757.148 (ver gráfico en la edición impresa).

Pero además del volumen, es aún más importante conocer cómo es ese excedente, qué peso tiene la vivienda turística y dentro de la primera residencia, qué tipologías de casas tendrán más fácil su salida al mercado. Preguntado por ese estudio, el presidente de Asprima y de APCE, José Manuel Galindo, explica que del total del stock, aproximadamente un 35% representa el peso de la vivienda turística. "Para llegar a esa cifra hemos calculado la ratio de casas en stock por cada 100 habitantes en el conjunto de provincias costeras y en el resto. El diferencial entre ambas ratios nos ha permitido deducir que un 35% de los pisos corresponde a segundas residencias", añade.

De este modo, el 65% del stock acumulado equivale a viviendas principales. En opinión del máximo responsable de Asprima y APCE, en este segmento también es imprescindible desagregar el volumen de viviendas, según su tipología. Atendiendo al tamaño y ubicación de los inmuebles, la denominada primera residencia prime o preferente, que es aquella de tamaño medio bien localizada en zonas urbanas céntricas o periféricas con buenas infraestructuras, representa el 60% del total de viviendas principales en stock. El 40% restante corresponde, por tanto, a las casas consideradas no preferentes, por estar situadas más lejos de los cascos urbanos y ser, sobre todo, viviendas unifamiliares o pisos más grandes.

Las preferentes han empezado a venderse ya, puesto que en buena parte de esas promociones los ajustes de precios ya se han producido, en el entorno del 20%; y el acceso al crédito ha mejorado. Además, si la coyuntura española continúa mejorando y los tipos se mantienen a la baja, "como el ahorro de las familias está aumentando, lo lógico es asistir primero a una recuperación de las transacciones de ese tipo de casas", asegura Galindo.

Esa absorción será la que permita que los promotores empiecen a desarrollar nuevos proyectos de manera más selectiva y puedan recuperarse las cifras de empleo de la construcción, donde se han destruido más de 562.000 puestos de trabajo en doce meses. Y es que los dos próximos ejercicios aún serán negativos en materia laboral. A finales de 2015, el stock de vivienda nueva se habrá absorbido y sólo restará lo que se denomina stock técnico, necesario para el correcto funcionamiento del mercado.