La legislación actual ya permite desde 2002 la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pero se trata de una fórmula con un uso tan escaso que ni en las estadísticas registrales aparece. El motivo es que este procedimiento, además de suponer un coste, aporta poco valor añadido tanto al propietario como al inquilino.
El Consejo de Ministros aprobó el 11 de mayo el anteproyecto de ley de medidas de fomento del alquiler a propuesta de la ministra de Fomento, Ana Pastor, con el que se pretende mejorar la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio. Ahora, la inscripción se realiza mediante una escritura pública en notaría, a cuyo coste hay que añadir un arancel registral de 102,36 euros para un alquiler de 900 euros al mes y cinco años.
Según las fuentes consultadas, este procedimiento de la escritura pública se mantendrá vigente, pero se permitirá inscribir sin dar este paso, lo que supondrá un ahorro importante de costes. Las partes deberán acudir en primera instancia ante el notario con el contrato de alquiler para legitimar las firmas, lo que apenas les costará nueve euros. A continuación, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, lo que supondrá pagar otros 36 euros para un contrato de un año de alquiler con 1.000 euros de renta. Los 45 euros (36 de Registro y 9 de notaría) se pagarán una sola vez al inicio del contrato, que se podrá prorrogar hasta tres años, según fuentes del Ministerio de Justicia.
Con la nueva ley, el Gobierno pretende que esta inscripción en el Registro de la Propiedad impida la comisión de fraudes tanto en la adquisición de viviendas alquiladas, como en locales comerciales y desahucios. Así, el comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el inquilino continúe con su contrato de alquiler siempre que dicho acuerdo escrito esté inscrito en el Registro. De no estarlo, el comprador del inmueble no tendrá que respetar el contrato del inquilino con el anterior propietario. Esto modifica la legislación actual, que permite al arrendatario quedarse en la vivienda hasta un máximo de cinco años, aunque la propiedad cambie de titular.
De esta manera, una vez que se inscriba el contrato en el Registro de la Propiedad, el inquilino mantendrá sus derechos de prórroga forzosa y prórroga tácita porque el nuevo propietario tendrá que respetar el acuerdo vigente. Con la legislación actual en la mano, los efectos de la inscripción registral de un contrato de arrendamiento son mucho más limitados, por lo que se trata de un procedimiento que apenas se da.
Los expertos consultados explican que si se suprime la obligación de escritura pública ante notario, supondrá un ahorro importante de costes y hará más atractiva la inscripción.
Nuevas funciones para notarios y registradores
Notarios y registradores tienen en el ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, a un firme defensor de su labor. El exalcalde de Madrid ha anunciado una batería de reformas legislativas que va a suponer un incremento de la actividad de los despachos de estos profesionales con el objetivo de desatascar los tribunales de justicia.
En el caso de los notarios, la reforma de la Ley de Arbitraje que se aprobó hace ahora un año les habilita para ser árbitros de derecho. Asimismo, ya pueden intervenir como mediadores, pero su papel cobrará más relevancia en el futuro, ya que el Ministerio de Justicia ha decidido que para que el acuerdo de las partes se convierta en título ejecutivo tendrá que ser elevado a escritura pública. El Consejo de Ministros aprobó el real decreto-ley de mediación en asuntos civiles y mercantiles el 2 de marzo y actualmente se encuentra en trámite parlamentario. Justicia quiere impulsar la resolución extrajudicial de conflictos, por lo que impulsa un nuevo régimen de tasas judiciales para la segunda instancia. Estas tasas son aplicables hoy ya a las personas jurídicas, pero en el futuro también las pagarán las físicas.
Además, Ruiz-Gallardón ha anunciado una Ley de Jurisdicción Voluntaria que incluirá un catálogo de actos susceptibles de sacar de los tribunales, como las bodas y los divorcios de mutuo acuerdo, que podrán ser llevados a cabo ante un fedatario público. Notarías y registros han visto sus ingresos notablemente mermados como consecuencia del descenso del tráfico jurídico. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha provocado una caída de la compraventa de viviendas, lo que constituía una de las principales fuentes de ingresos de estos despachos profesionales.
