Las regiones rechazan la igualdad fiscal en la compra de casas nuevas y usadas
Las comunidades rechazan rebajar el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que grava la compra de viviendas de segunda mano, para equiparlo al IVA superreducido del 4% que se aplicará hasta 2012 en la adquisición de casas nuevas. Así, los compradores de inmuebles usados pagarán entre un 7% y un 8% por Transmisiones.
La aplicación del IVA superreducido del 4% que el Gobierno central aprobó que se aplique en la compra de viviendas nuevas hasta finales de este año no tendrá su contrapartida en el mercado de viviendas de segunda mano. En este sector, en lugar del IVA se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuya regulación depende de las comunidades. Así, la compra de una vivienda nueva tributará al 4% -antes era el 8%- mientras que la adquisición de una casa de segunda mano se gravará entre el 7% y el 8% en función de donde se ubique el piso (ver gráfico).
Esta situación contrasta con la que se produjo en julio de 2010. En ese momento, el Gobierno central elevó del 7% al 8% el IVA reducido que se aplicaba hasta ahora en viviendas nuevas. Y comunidades como Andalucía, Asturias, Cantabria, Cataluña y Extremadura aprovecharon para subir Transmisiones con el argumento de equiparar los mercados de vivienda de primera y segunda mano. Así, el tipo de Transmisiones -que en todas las comunidades era del 7%, pasó al 8% en buena parte ellas. Algunas, como Extremadura, incluso fueron un paso más allá y establecieron tipos del 10% para las casas más caras.
Sin embargo, la justificación que comunidades como Cataluña o Andalucía esgrimieron para subir Transmisiones ha desaparecido de la agenda política. Ahora, ninguna región se plantea reducir temporalmente Transmisiones al 4% para eliminar las diferencias fiscales entre comprar una vivienda nueva o usada. Es decir, lo que era válido para subir el tributo no lo es ahora cuando -siguiendo el mismo raciocinio que en julio de 2010- debería reducirse el impuesto autonómico. Solo el Ejecutivo gallego asegura que está estudiando una rebaja del impuesto de transmisiones.
El maná inmobiliario
La diferencia no es baladí. Así, la compra de una vivienda nueva de 200.000 euros supone el pago de 8.000 euros en concepto de IVA. En cambio, el comprador de una casa de segunda mano del mismo precio deberá abonar entre 14.000 euros y 16.000 euros en función de la comunidad donde se ubique el inmueble.
En este sentido, fiscalmente resulta más atractivo el mercado de vivienda de primera mano. Esta situación supone un cambio importante ya que, tradicionalmente, el tipo de IVA y Transmisiones siempre se fijaba en el mismo nivel en el caso de operaciones inmobiliarias.
Sin embargo, la grave situación de las finanzas autonómicas, cuyo déficit superará nuevamente este año el objetivo de estabilidad, desincentiva cualquier medida que suponga un descenso de la recaudación. De hecho, la crisis inmobiliaria ha evidenciado que los ingresos públicos estaban demasiado vinculados al ladrillo. Las comunidades llegaron a ingresar más de 10.000 millones de euros en 2006 por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Hoy, apenas superan los 3.000 millones.
En cualquier caso, una hipotética reactivación del mercado de vivienda nueva también beneficiará a las comunidades en la medida que el 50% de los ingresos por IVA termina en las arcas autonómicas. Además, también ingresan el impuesto sobre actos jurídicos documentados que, entre otras operaciones, grava la formalización de una hipoteca.
La elevada conflictividad de dos tributos en el sector inmobiliario
El Gobierno justificó la reducción del IVA que grava la compraventa de viviendas nuevas para reducir el stock. Sin embargo, la banca se ha convertido en la mayor inmobiliaria y buena parte de sus pisos no tributan por IVA, sino por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Ello es así ya que los bancos reúnen muchas viviendas que pasaron a formar parte de sus balances después de que una promotora no pudiera hacer frente a sus obligaciones de pago. En estos casos, se entiende que ya ha existido una primera entrega de vivienda y, por tanto, la venta de estos pisos tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuyo gravamen se mueve entre el 7% y el 8%.Por otra parte, los litigios en el sector inmobiliario acerca de cuándo se aplica el IVA o el impuesto sobre transmisiones son muy comunes y los asesores reclaman que se priorice el IVA frente al tributo autonómico.
La asimetría impositiva se impone en el mapa autonómico
La mayor capacidad normativa de las comunidades ha originado notables diferencias fiscales entre territorios. Respecto al sector inmobiliario, Extremadura es la comunidad que cuenta con un impuesto sobre transmisiones patrimoniales mayor, cuyo tipo llega al 10% para la compra de vivienda de segunda mano cuyo precio supere los 600.000 euros.Por otra parte, el Gobierno catalán no solo incrementó en 2010 Transmisiones hasta el 8% sino que también elevó el impuesto sobre actos jurídicos documentados -que grava los préstamos hipotecarios- hasta el 1,2%. La mayoría de comunidades mantiene un gravamen del 1%.En Canarias, donde en lugar del IVA se aplica el Impuesto Indirecto General Canario (IGIC), se siguió el ejemplo de Moncloa. El Ejecutivo canario rebajó el IGIC del 5% al 2,75% para la compra de casas nuevas hasta 150.000 euros.
