En el mundo perfecto para el sector inmobiliario que transcurrió desde finales de los noventa hasta el año 2008, pareció extenderse la idea de que tonto era quien no se hipotecaba, quien no tenía casa en la playa y quien no aspiraba más pronto que tarde a cambiar el céntrico piso de dos dormitorios por un dúplex o un adosado en la periferia de las grandes urbes.
Sobrevino la crisis, la banca cerró el grifo del crédito y la escalada del paro hizo el resto. En los hogares donde apenas se ingresaban dos sueldos mileuristas, resulta que la casa se comía la mitad de esos recursos. Por ello, en cuanto falló el empleo de uno de los dos activos, más que una vivienda, comprendieron que habían comprado lo que podía terminar siendo su tumba.
Así, si ahora se hiciera un análisis (cada vez más expertos exigen que se lleve a cabo porque las casas están ahí a la espera de que se estudien) de por qué se ha pasado de despachar casas como si fuesen lechugas a tratar de convencer a los indecisos con regalos como los muebles, el IVA, o hipotecas en condiciones inmejorables, una de las conclusiones a las que se llegaría es que la oferta ya no es lo que está buscando la demanda. Y no solo por una cuestión de precio.
Otras tipologías
Además del problema de la financiación y el precio, el actual comprador de vivienda se ha vuelto mucho más exquisito y, a la vez, exigente. El consejero delegado de la tasadora Euroval, una de las más importantes del mercado, José Antonio Jareño asegura que ese es uno de los principales problemas que tienen promotores y banca para dar salida al ingente stock, de casi 700.000 casas. "El comprador no busca ahora mayoritariamente vivienda de reposición, grande, amplia y, por supuesto, es demanda minoritaria la que quiere chalets, dúplex y adosados. Lo que más nos piden son pisos de dos dormitorios y en el stock esa tipología no es la que abunda, por lo que habrá que pensar en construir otra oferta".
Pero he aquí otro problema añadido: ¿cómo se va a construir más con lo que ya está edificado y vacío? No parece que tenga mucho sentido. "Quizás resulte más barato adecuar esas promociones fantasmas a los nuevos usos que demandan las familias, viviendas más pequeñas, pero mejor dotadas de servicios públicos e infraestructuras", resaltan distintos consultores.
Solo con voluntad de todos los agentes implicados [administraciones, banca y promotores] se podrá revertir la oferta y cuando la actividad se recupere, las futuras promociones responderán a las nuevas necesidades. Entretanto no queda otra que ajustarse vía precio. ¿Cómo saber si el precio que se pide por la venta de una vivienda es o no realista? Euroval acaba de realizar un informe de coyuntura que introduce una curiosa novedad.
Más allá de analizar cómo se están comportando los precios de los inmuebles, dónde bajan más o dónde están empezando a estancarse e incluso a subir ligeramente, analiza los precios mínimos y máximos que se dan en cada capital de provincia y lo más interesante para el vendedor: publica el rango de precios que concentra el mayor número de transacciones.
Por ejemplo, para Madrid, el estudio sostiene que el 24% de todas las ventas se concentra en la actualidad en viviendas cuyo precio oscila entre los 150.000 y 222.000 euros. Quiere esto decir que si usted está pensando en vender una casa en la capital y fija el precio en esa horquilla, tendrá más posibilidades de encontrar comprador, ya que ese es el nivel donde se cierran más operaciones. Para Barcelona el rango y su peso sobre el total de las ventas es muy parecido. Y es que el 25% de las operaciones se están cerrando con casas que cuestan entre 178.000 y 242.000 euros. El mayor salto en cuanto a precios se produce en San Sebastián, donde uno de cada cinco inmuebles que se vende alcanza un precio de entre 287.000 y 358.000 euros.
Mientras, Valencia y Las Palmas de Gran Canaria se caracterizan por que su rango de precios acapara aún más cuota de mercado. Así, en el primer caso las casas con precios desde 128.000 hasta 193.000 euros representan el 38% de las ventas. En la capital canaria los pisos que cuestan entre 114.000 y 174.000 euros suponen el 39% de las transacciones. Buenas pistas.
Más alquiler
En cualquier caso, es una información muy valiosa ahora que el mercado languidece con carácter indefinido.
Sobre los efectos que pueden tener las últimas medidas adoptadas por el Gobierno en materia de alquiler y por la reforma de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi), los expertos se muestran esperanzados.
"Vamos a ver cómo se generaliza el alquiler con opción a compra porque tiene sentido que los hogares formados por jóvenes que inician su desarrollo profesional prefieran vivir de alquiler que comprar una vivienda para toda la vida", explica José Antonio Jareño, de Euroval. Y aunque las primeras reacciones a la reforma de las socimi han sido favorables, porque se pueden convertir en los vehículos ideales para adquirir paquetes importantes de viviendas procedentes del stock para luego arrendar, en materia hipotecaria también hay mucho por hacer. Dicen los más críticos con lo que ha pasado que un hogar con dos sueldos de 1.000 euros no debería destinar al pago de la renta, si residen de alquiler, o de la hipoteca más de 400 euros al mes. ¿Cómo puede conseguirse, apelando a la prudencia futura de la banca o habrá que endurecer la ley? Esa es la cuestión.
