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Además, el descenso de los precios podría ser superior en aquellas zonas de la Costa del Sol donde existe mayor sobreoferta. En cualquier caso, la consultora precisa que ya se están produciendo descensos encubiertos en las grandes capitales en forma de mayor flexibilidad en las condiciones de financiación o el regalo de valores añadidos como plazas de garaje en las nuevas promociones.

Así, la falta de liquidez de las entidades financieras, tras las crisis crediticia del pasado verano, se trasladará al potencial comprador a través de endurecimiento de las condiciones para acceder a los créditos. Por ello, sólo permanecerá en pie la demanda de necesidad, quedando fuera la inversora.

En esta situación, la demanda por creación de hogares en 2008 será de unas 450.000 viviendas anuales, volumen que no llegará a cubrir una oferta estimada por la consultora compuesta por entre 300.000 y 400.000 viviendas iniciadas al año (por debajo de las 550.000 esperadas por el Gobierno y de las 900.000 en 2006) y hasta 700.000 viviendas que inversores particulares sacarán progresivamente al mercado desde su propio patrimonio inmobilizado al no obtener la rentabilidad esperada.

El ajuste del mercado se ha acelerado

Según explicó el director general de Negocio de Aguirre Newman, Angel Serrano, durante la presentación del informe, serán los “factores exteriores”, ayudados por la permanente creencia de que los precios bajarán, los que provoquen la “aceleración” del “ajuste gradual” previsto en el mercado de la vivienda durante 2008.

Por el lado de la oferta, los promotores también se resentirán ante la falta de un capital necesario para operar en un sector en el que toda inversión se realiza a medio y largo plazo. Más aún, Aguirre Newman constató una situación de “bloqueo” en el mercado de suelo ante el endurecimiento de los créditos.

En este sentido, el director de Análisis e Investigación de Mercados, Javier García-Mateo, también presente en la presentación, precisó que el comportamiento futuro de los tipos de interés tendrá una “importancia crítica” en el devenir del mercado, ya que su reducción supondría un desahogo para el sector. En este punto, señaló que desde la consultora se espera una bajada desde el actual 4% durante el segundo semestre del año si se produjera un empeoramiento “sensible” de la economía europea.

Pérdida de empleo en la construcción

Por otro lado, Aguirre Newman no quiso cuantificar cuántos puestos de trabajo se quedarán por el camino tras una caída tan brusca de la construcción como la que vaticinan, ya que, a su juicio, es difícil calcular el volumen real de empleos en la construcción. Sin embargo, consideran que el incremento del gasto en infraestructuras no podrá solucionar el problema, tan sólo lo “apaciguará”.

En este sentido, Serrano consideró que será necesario acometer medidas estructurales para reabsorber los puestos que se destruyan en el sector de la construcción.

La peor parte de este ajuste se la llevarán también aquellas empresas que se adentraron en el sector al calor del 'boom' inmobiliario y ahora han de afrontar los malos tiempos sin haber diversificado sus negocios. En este sentido, la consultora considera que sólo aquellos que hayan diversificado su actividad en varios segmentos y países podrán obtener retornos positivos y gozar de la confianza de las entidades de crédito. El resto verán su cuenta de resultados “penalizada”.

Desde una perspectiva macroeconómica, existen las fortalezas necesarias para que el ajuste no sea “traumático”, según García-Mateo, si bien la menor actividad del sector de la construcción, junto a la ralentización del consumo, dejarán el actual crecimiento próximo al 4% en un 2,8% en 2008.

Buen momento en el mercado terciario

Por su parte, el mercado terciario (oficinas, logístico y comercial) vive uno de sus mejores momentos. Este segmento experimentará en 2008 un incremento en las rentabilidades, pudiendo alcanzar el 6,5% en centros comerciales, el 4,5% en locales comerciales, entre el 5% y el 5,5% en mercado de oficinas y entre el 7% y el 7,5% en el sector logístico.

Según Aguirre Newman, este segmento es un “mercado sólido” y durante los próximos años albergará nuevas oportunidades, especialmente para los sectores logístico y comercial. Además, la actividad en el mercado de oficinas seguirá creciendo por encima de la media de los últimos cinco años, mientras que la actividad hotelera tenderá a concentrarse en núcleos urbanos.