Un pequeño agujero en la burbuja del alquiler

Mi general, haga usted un país de propietarios y acabará con los proletarios". Esta frase, o en similares términos, se atribuye al ministro de Vivienda de Francisco Franco de los años cincuenta, José Luis de Arrese. La anécdota la cuenta Fernando Encinar, jefe de estudios y director de comunicación del portal web Idealista, para explicar uno de los factores del problema cultural que ha tenido España en los últimos años respecto al alquiler. Si en 1953, cuenta Encinar, el 80% de los vecinos de Madrid y Barcelona vivían como arrendatarios, en la primera década de este siglo el parque de viviendas en alquiler llegó a situarse por debajo del 10%. Un stock muy limitado que permitió, en pleno boom inmobiliario, que los precios de los alquileres subiesen casi tanto como los de venta.

Desgraciadamente, en España no existe una estadística oficial sobre los precios de arrendamiento. Los datos los aportan los informes de las consultoras y de los portales inmobiliarios. Precisamente, Facilísimo.com publicaba el viernes pasado que en 2009 el coste de los alquileres ha descendido un 4,89%, según los datos extraídos de su oferta de inmuebles. Idealista.com sitúa la caída en los primeros seis meses en un 9,9% para Valencia, un 8% para Barcelona y un 4,2% para Madrid.

Sin embargo, las bajadas no son tan acusadas como en el caso de la compraventa. El Gobierno ha tomado diferentes medidas para fomentar este uso, sobre todo entre los jóvenes, pero ¿se ha pinchado la burbuja del alquiler? ¿Continuarán bajando los precios?

Debido al pinchazo de la burbuja inmobiliaria y a la crisis económica, el precio de venta de vivienda libre cayó en 2008 un 5,4%, según el Instituto Nacional de Estadística. En 2009, la tendencia continúa. El descenso interanual en el segundo trimestre fue de un 7,7%, y hasta un 11,2% en el caso de residencias de segunda mano. Encinar explica, según sus datos, que la evolución del precio del alquiler no ha sufrido la misma evolución: "subió más lentamente durante el boom y se retrasó el momento de la caída, pero ahora el descenso ha comenzado más aceleradamente. Estamos hablando de desplomes de dos dígitos".

"Hemos ido observando que hasta el primer trimestre de 2008 hubo una evolución bastante alcista, con incrementos interanuales del 7% al 20% dependiendo de la ciudad", asegura Javier García- Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman. Para esta consultora existen tres segmentos de mercado: entre 6 y 9 euros el metro cuadrado para residencias baratas en condiciones no demasiado óptimas; entre 9 y 12 euros en un nivel estándar; y a partir de 14 euros para clase media alta. "Ha sido en este último segmento donde se ha producido un ajuste más brusco, de un 20% a un 35%", explica este directivo. En las otras dos categorías el declive ha sido más suave, entre un 5% y un 10%.

Lo que más ha facilitado estos descensos, según los expertos, es el aumento de la oferta en los últimos meses. El 13% de los hogares reside en régimen de alquiler, según datos del Ministerio de Vivienda, frente al 11% en 2006 (aunque el porcentaje se eleva al 40% en los países europeos).

El stock de hogares aumenta, "ya que hay muchas personas que pierden la esperanza de vender y se deciden por el alquiler", explica García-Mateo. Encinar completa las causas de porqué aumenta el arrendamiento: "primero, porque ha habido mucha especulación y ahora, como los dueños no pueden vender, pues las sacan al mercado del alquiler. Además, mucha gente tenía casas vacías, sin uso, pero cuando la crisis aprieta, les conviene disponer de unos ingresos extras. Y también porque el Ejecutivo y la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) han tomado medidas que lo han fomentado". La creación de la SPA tenía como objetivo la dinamización del mercado. "El Gobierno tiene claro que, bien potenciado, el alquiler evita el excesivo endeudamiento de las familias y favorece la movilidad laboral", señalan desde Vivienda.

La SPA ya ha gestionado un hogar para 30.000 ciudadanos, con garantías adicionales para los arrendadores. Entre las últimas medidas del departamento dirigido por Beatriz Corredor se sitúa la ley que favorece el conocido como desahucio exprés, que quita el miedo a los impagos. También se han concedido incentivos a los promotores, a través de préstamos y líneas ICO, como la financiación para la conversión a alquiler con opción a compra de residencias ya terminadas.

Se consigue así compensar en parte el fuerte incremento en la demanda. "En el último año las búsquedas de casas en alquiler han aumentado un 97% en Idealista", asegura Encinar. Este ejecutivo explica, como causas, que la gente joven que antes habría comprado una casa, en estos momentos se decanta por una opción más asequible. También muchos potenciales compradores esperan a ver qué ocurre con los precios de venta. Por el lado sociológico también se suman las nuevas formas de familia: "tras las rupturas las gente no se vuelve a casa de sus padres o para los jóvenes alquilar es más cool", según Encinar.

Además, Vivienda ha espoleado los incentivos a los ciudadanos entre 22 y 30 años con ayudas de 210 euros mensuales para alquiler, renta que ya reciben 150.000 jóvenes, una medida que para Encinar ha podido encarecer la oferta, debido a que los propietarios han absorbido parte de esta ayuda engordando los precios. Desde el departamento de Corredor niegan estas opiniones, ya que no hay estudios que las avalen.

Las previsiones de Idealista.com son que los precios sigan disminuyendo. "Seguimos muy caros, más en términos relativos respecto a Europa", explica Encinar. Aunque para García- Mateo es un momento óptimo desde el punto de vista de la demanda, ya que quien negocie ahora bien un contrato por cinco años, "hará un buen negocio", debido a que los caseros en época de crisis buscan inquilinos con garantías a cambio de rebajar precios.