Más oferta, crédito barato y las casas... sin vender

A estas alturas de la crisis económica global casi ningún experto discute que España se ha quedado descolgada de la senda de recuperación emprendida por Alemania, Francia o Estados Unidos. La causa de esos biorritmos diferentes hay que buscarla en el excesivo peso que ha tenido la construcción. Hay analistas que añaden que a España le está perjudicando sobremanera cómo se está produciendo el ajuste inmobiliario: muy drástico en producción y empleo y apenas perceptible en precios.

Y es que en Estados Unidos, por el contrario, el crac del mercado de la vivienda se ha caracterizado por el desplome de los precios en cuantías del 20% y del 30% en apenas dos años. Esas rebajas son las que han permitido que, aunque con matices, en algunas áreas hayan aumentado las ventas de inmuebles.

¿Por qué España es una vez más diferente? Porque tiene ciertas peculiaridades que no existen en países como Reino Unido o EE UU, donde también sufrieron las consecuencias de sendas burbujas inmobiliarias y, aunque en el caso británico su economía sigue sumida en la recesión, las ventas de casas parecen haber tocado suelo.

La forma en la que se desató la locura inmobiliaria en España también había sido diferente. Contaba con un parque inmobiliario en buena medida obsoleto, unos tipos hipotecarios significativamente más elevados que los del entorno europeo y una demanda de vivienda embalsada procedente de los nacidos en el baby boom. Si a eso le añadimos la condición de destino turístico privilegiado, el resultado no es otro que una demanda de vivienda desatada de casi un millón de pisos al año y una oferta que tuvo que adaptarse como pudo a ese desenfreno.

Los promotores han reconocido que, viendo que el ciclo alcista se prolongaba más de lo previsto, llegaron a pensar que nunca se acabaría y pusieron en marcha tantos nuevos desarrollos y adquirieron tanto suelo que el resultado hoy es de sobra conocido. A partir del verano de 2007 la actividad comenzó a frenarse hasta el punto de que en la actualidad no se inicia casi ninguna promoción. Las cifras son suficientemente elocuentes. Según los últimos datos de viviendas visadas, (que es el permiso previo a iniciar la obra) se ha pasado de un volumen de 860.000 en 2006 a 140.000 hasta agosto.

Promotores y expertos no dudan que este ejercicio terminará con menos de 200.000 casas iniciadas. Esto es lo que explica la sangría que está suponiendo para el empleo esta crisis. La construcción ha destruido más de un millón de puestos de trabajo. Esta contracción en la edificación de casas no fue porque sí. La demanda había empezado a languidecer poco antes, también en 2007, como consecuencia del fuerte endurecimiento de las condiciones de acceso a la financiación. Así, las ventas registradas ante notario han disminuido un promedio del 32% en apenas año y medio y han pasado de contabilizar casi el millón de operaciones en 2006 a sólo 220.000 hasta junio pasado.

¿Qué ha motivado ese desplome? Como siempre, no hay una sola causa. Al encarecimiento del crédito, (los tipos hipotecarios se habían duplicado desde los niveles históricamente bajos de finales de 2005), se suma la mala coyuntura económica que ha generado entre los hogares ver cómo crecía en términos exponenciales la posibilidad de perder el empleo. Prueba de ello es comprobar, como publica el INE, que 2008 fue el año en el que se registraron menos matrimonios desde la crisis anterior. Se contabilizaron 196.613, la primera vez que cayeron por debajo de los 200.000 desde 1997. Ninguna variable parece, por tanto, invitar a la compra de casas.

Hipotecas con menos plazo

Analizado lo que ha ocurrido con la oferta y la demanda, ¿qué han hecho los precios? Cuando en Reino Unido o EE UU ya comenzaban a bajar a buen ritmo (por encima del 10%), aquí ya sólo crecían a ritmos de un dígito y 2008 finalizó con rebajas medias de apenas el 5%. Hoy el descenso alcanza el 8% anual, según la estadística del Ministerio de Vivienda. En los países sajones, los recortes han alcanzado el 30% y 40%. Pero llegado este punto, también conviene recordar que en esos países son los intermediarios de la transacción quienes fijan los precios, lo que explica que cuando el ciclo es alcista suban más que en España y cuando es bajista, también, con el objetivo de favorecer la venta.

Por tanto, en España el mercado se enfrenta a la mayor oferta de casas de su historia, con un stock de pisos nuevos que oscila entre los 600.000 y 1.000.000; y un drástico recorte de los tipos hipotecarios que han pasado de cerrar 2008 en el 5,8% a marcar un promedio del 2,78% en octubre. Es más, ese abaratamiento del crédito es lo que ha permitido que en muy pocos meses la accesibilidad vuelva a marcar cifras más razonables. Las familias que ahora se embarcan en una hipoteca deben destinar el 31% de su renta al pago de la cuota mensual, cuando nueve meses atrás pagaban el equivalente al 40%, porcentaje que superaba el 50% si no se tienen en cuenta las deducciones fiscales.

Además del abaratamiento cuasi automático que produce en el crédito el recorte del precio oficial del dinero, las últimas cifras publicadas por el Banco de España revelan dos cosas. La primera es fruto de esa mayor prudencia que admite el sector financiero estar aplicando ahora. Mientras en 2006 las hipotecas se suscribían de promedio por el 64% del valor de tasación del inmueble, el último dato disponible estima que ese porcentaje ha caído al 57%. El plazo de amortización también se está recortando desde los 28 años de 2007 a los 24,1 de junio pasado. Sin embargo, el número de créditos concedidos por encima del límite que considera asumible el Banco de España, equivalente al 80% del valor de tasación, ha vuelto a repuntar. Había descendido del 17% en 2006 a un 9,9% en el tercer trimestre de 2008 y en junio de este año ya vuelve a representar el 11,2% de los préstamos nuevos.

Marco regulatorio

Pues bien, a pesar de este abaratamiento de los créditos, Caixa Catalunya acaba de hacer públicos unos cálculos en los que estima que en la actualidad el 40% de los hogares españoles que demandan casa ha quedado excluido del mercado, debido al nivel de precios que aún registran los pisos, según explica Josep Oliver, director del Servicio de Estudios de la caja. Quizás en esto tenga que ver que si se mide la accesibilidad a la vivienda de otro modo, es decir, no tanto en el porcentaje de renta que destinan mes a mes los hogares a pagar el préstamo, sino a cuántos años completos de sus ingresos equivale el precio del piso, ahí es donde mejor se demuestra que la situación apenas ha variado. De 7,7 años que representaba en 2006, ahora sólo se ha reducido a 6,8 años. Esto explica que Ángel Serrano, de Aguirre Newman, haya ido más lejos al sentenciar que para poder absorber el stock habrá que aplicar descuentos de un 27% adicional.

Y por fin, la última de las peculiaridades que hacen singular al mercado hipotecario español: el sistema de provisiones bancarias y el papel de las tasadoras. Una relajación en las provisiones que deben realizar bancos y cajas por morosidad hipotecaria reduce de alguna forma la presión que tienen las entidades para aceptar rebajas de precios en los pisos que están adquiriendo a cambio de deuda, lo que de nuevo impide que el ajuste se realice vía precios. Por tanto, el endurecimiento de esas provisiones provoca el efecto contrario. Esto demuestra lo importante que es la regulación en un sentido u otro. Las tasadoras, una figura que no existe en el mercado sajón, han sido señaladas como las grandes culpables de la burbuja por otorgar valores supuestamente artificiales a las casas. Es el propio sector quien ha reclamado en el Senado nuevas reglas de juego e independencia absoluta de bancos y cajas. Otra vez las dudas, ¿quién pondrá ese cascabel al gato?