Las hipotecas pasaron en pocos años de ser la panacea a la pesadilla de millones de españoles. La facilidad del crédito, la burbuja inmobiliaria y, finalmente, la crisis del ladrillo se han cebado con una caída del volumen de ventas del 71% en cinco años y con un giro en el comportamiento de los pocos consumidores que quedan en el sector: ya son menos los compradores que recurren a una hipoteca que los buscan una fuente de financiación alternativa. Solo un 43% piden créditos al banco, según datos del centro de información estadística del Notariado.
Con más de 500 desahucios diarios en España y una tasa de morosidad del 8,95%, más de la mitad vinculada al ladrillo, "los compradores naturales de viviendas, aquellos con hipotecas, ya no están en el mercado", concluye el abogado y socio de Albiñana & Suárez de Lezo, Javier Torre de Silva.
"La alternativa más habitual a la hipoteca es el cash", declara el experto. "Los que compraban al contado antes de la crisis siguen estando ahí. Son extranjeros o españoles con alta capacidad adquisitiva que aprovechan la coyuntura", añade. El precio de la vivienda ha caído casi un 25% desde que alcanzó su máximo en 2008, más de 2.100 euros por metro cuadrado.
El portal inmobiliario idealista.com, que difundió los datos esta semana, encuentra tres razones para este cambio de coyuntura: la dificultad de acceso al crédito, la incertidumbre sobre la situación económica y la dificultad de vender la propia vivienda. "Hace tiempo que nuestros agentes observan que cada vez más se realizan más operaciones al contado", explica Juan Villen, director del área de hipotecas en idealista.com.
"El inmobiliario se ha convertido en un sector de inversión a medio plazo", añade Villen, que encuentra que muchos clientes que tienen efectivo, prefieren invertir en vivienda porque ahora encuentran precios mucho más competitivos. "Ahora se cierran transacciones por precios un 50% por debajo de los de la época del boom, y siempre volverán a recuperar su valor", añade.
La caída de los precios de la vivienda es, a juicio de Jaime Cabrero, presidente general del Consejo General de Agentes de la propiedad inmobiliaria de España, lo que propicia la financiación alternativa a la hipoteca. "Al haber menos demanda, la oferta baja y esta caída de precios puede facilitar la autofinanciación", explica. Pero, matiza, que pese al abaratamiento de las casas, "no creo que sea positivo porque un país se tiene que fundar sobre la financiación. Este fenómeno deriva de la necesidad de los bancos de cerrar el grifo del crédito. Y eso no es bueno".
Las alternativas a la hipoteca no son solo, sin embargo, los pagos en efectivo. Una opción son los préstamos personales, que también los emiten los bancos, pero que acaban resultando aun más caros. "Acaban costando más porque los bancos aplican un interés mucho más elevado. Si a las hipotecas se suma uno o dos puntos al euríbor, que está alrededor del 1%, a los préstamos personales se les suma un tres o un cuatro, por lo que se acaba pagando alrededor del 5%", apunta Torre de Silva.
La compra a plazos directamente al propietario "es una vuelta a las antiguas letras, un retroceso de la economía", valora Torre de Silva, "aunque no compensa porque el coste de transacción es menor para el banco que para el comprador". Además, "el banco tiene muchos mejores mecanismos para conocer la solvencia del comprador y es más eficaz la hipoteca ya que, de todos modos, en caso de impago, el pleito está asegurado", explica el abogado.
Una tercera posibilidad valorada por los clientes es el alquiler con opción de compra, una práctica muy usual en el norte de Europa pero aún poco arraigada en España. "La sociedad española es la que más porcentaje de viviendas en propiedad tiene de toda Europa. En otros países de la Unión Europea se vive más de alquiler porque somos menos propensos a la movilidad geográfica", apunta Torre de Silva, que cree que esta opción va a ganar fuerza. Consiste en un contrato de alquiler con una cláusula añadida que fija el precio de una eventual venta. "Ahora mismo, esta cláusula no es difícil de obtener porque muchos de los propietarios que sacan su vivienda en alquiler lo hacen porque no han conseguido venderla".
