Menos hipotecas, más baratas y a un plazo de 24 años

En nada o casi nada se parece el mercado hipotecario actual al que había a finales de 2007. Según las cifras publicadas ayer por el INE, el número de préstamos sobre viviendas contratados cayó un 32,4% y su importe medio fue un 6,2% más barato. Sin embargo, las hipotecas continúan referenciándose mayoritariamente a tipos variables.

La subida de los tipos de interés de 2008, el aumento del desempleo y la perspectiva de que la coyuntura económica empeorará a corto y medio plazo han echado por tierra las previsiones que apostaron por un año en el que la vivienda seguiría abaratándose y el crédito se moderaría. Sin embargo, según los números que publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE), la mayoría de las variables se han dado la vuelta de forma drástica y ahora lo que ocurre es que nadie se atreve a hacer predicciones de cuánto durará esta crisis.

Si se toman en consideración todas las fincas hipotecadas, rústicas y urbanas, en 2008 se contrató un 27,4% menos de este tipo de préstamos respecto a lo ocurrido en 2007. En el caso de los créditos para adquisición de vivienda el desplome fue aún mayor, del 32,4%. Un año antes el mercado había empezado a dar los primeros síntomas de agotamiento de la demanda de casas, pero los descensos en la suscripción de hipotecas eran de apenas el 5%.

Otra de las variables que mejor refleja el brusco cambio del mercado es el capital prestado por las entidades financieras para la contratación de préstamos. En 2007 aún cerró con crecimientos del 2%, el pasado año el capital prestado total se hundió un 30,8%.

Cambios de condiciones

Ese fortísimo retroceso es consecuencia directa de la moderación que registraron el año pasado los precios de las casas y, por ende, el importe medio de los préstamos. El INE situó la media de una hipoteca para comprar vivienda el año pasado en 139.780 euros, un 6,2% menos que el año anterior, cuando en 2007 los importes medios crecían justo en idéntica proporción.

Así, las estadísticas demuestran que cada vez se contratan menos hipotecas y por un valor inferior, ya que la capacidad de endeudamiento de los hogares ha disminuido. Lo que no ha cambiado es la tendencia a seguir referenciando los préstamos a tipos variables, en lugar de decantarse por la estabilidad de los tipos fijos (demasiados caros todavía). De hecho, el porcentaje de préstamos a tipo fijo se redujo sensiblemente después del cambio de condiciones, desde un 6,4% al 2,4% del total.

Familias y empresas siguieron intentando abaratar el coste financiero de sus préstamos, por lo que el número de hipotecas que modificaron sus condiciones aumentó un 21% el año pasado.

En cambio, los plazos de amortización apenas variaron. La media fue de 24 años, dos menos que el promedio de 2007. Otro indicador que da idea de lo que ha cambiado el mercado inmobiliario es cómo se han reducido significativamente el número de cancelaciones hipotecarias. En 2008 se cancelaron registralmente 687.674 préstamos, un 21,9% menos que un año antes. Este descenso se explica, fundamentalmente, por las menores compraventas de inmuebles. Y es que buena parte de las transacciones que se realizan cada año son de familias que compran una vivienda, pero al mismo tiempo venden otra, cuya hipoteca cancelan cuando el comprador les reembolsa el precio acordado.