Entre 2006 y 2008 se finalizaron más de medio millón de casas cada año. En ese último ejercicio estalló con toda la intensidad la crisis económica y provocó que el frenesí comprador se interrumpiera de forma brutal. De las más de 700.000 operaciones que se cerraron en 2007 se ha pasado a menos de la mitad en tres años. Ese recorte de las ventas ha provocado que el stock de vivienda creciera de forma exponencial durante la crisis económica: entre 2007 y 2009 se pasó de 413.642 a 688.044 casas. En 2010, según los datos ofrecidos ayer por el Ministerio de Fomento, ese stock ha caído por primera vez en seis años, con un recorte del 0,1% (521 viviendas en términos absolutos).
En ese recorte ha pesado el aumento de las transacciones en España, que crecieron un 5% en 2010, gracias a las compras anticipadas cerradas durante el pasado ejercicio como consecuencia del incremento del IVA en julio (el tipo subió del 7% al 8%) y de la supresión de la deducción por compra de vivienda a finales del pasado ejercicio. Sin embargo, los expertos tienen posturas divergentes respecto a si las cifras de Fomento se corresponden con la realidad. José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), considera que el número de viviendas sin vender es aún menor. "La metodología que utiliza el Ministerio es indirecta, cuyos resultados salen de restar a las viviendas terminadas las vendidas. Creemos que el excedente de viviendas es inferior porque en los inmuebles terminados se incluyen en muchas ocasiones las licencias de obra para rehabilitación o la vivienda que se construye para alquiler", resalta. En el lado contrario, Julio Gil, director de Horizone Consulting Inmobiliario, cree que el número de viviendas sin vender es aún mayor del declarado por Fomento. "En esos cálculos no se incluyen las viviendas que han sido traspasadas desde las inmobiliarias a los bancos. Si se incluyeran en la estadística, seguramente el stock no habría bajado, si no que habría vuelto a subir", recalca. Según los datos del Banco de España, solo las cajas de ahorro tenían vivienda terminada sin vender por valor de 18.000 millones de euros.
Los datos de Fomento revelan que el stock se ha reducido en doce comunidades autónomas. Los principales retrocesos se han producido en Extremadura (30,17%), Cantabria (26,08%) y Navarra (17,26%), mientras que el excedente ha crecido en Aragón (1,29%), Murcia (1,68%), Galicia (3,97%), La Rioja (9,17%) y la Comunidad Valenciana (11,04%). Más de la mitad del excedente se concentra en tres comunidades autónomas: Comunidad Valenciana (19,35%), Andalucía (16,33%) y Cataluña (15,03%).
Partidos políticos
En este escenario, los expertos consideran que la vía más rápida para absorberlo pasaría por la recuperación de la deducción por compra de vivienda habitual, suprimida este año. El Partido Popular ya ha anunciado que si gana las elecciones generales, previstas inicialmente para el próximo 12 de marzo, recuperará esa desgravación, aunque no ha aclarado si lo hará con carácter retroactivo. Galindo exige a los dirigentes populares no solo que la restablezcan, sino que permitan el acceso a esas ayudas a los particulares que compraron este año para no paralizar las compras. "Cualquier persona que esté pensando en comprar una casa puede retrasar su decisión a la espera de saber si el Partido Popular decide aplicar esa ayuda con carácter retroactivo", apunta Galindo. "Es imprescindible que aclare ese punto para no paralizar el mercado", recalca.
Los dirigentes populares parece que no están por la labor de recuperar la retroactividad, pero sí han dejado claro que, si llegan al Gobierno, recuperarán esa desgravación y que todo aquel que compre una vivienda podrá acceder a la misma desde el día en el que adquiera la casa, con lo que todos aquellos que compren este año no se verían beneficiados. Por su parte, Gil considera que la restitución de esta deducción es una de las pocas armas de las que dispone el Ejecutivo para reducir el stock de vivienda. "La supresión de la deducción respondió más a restricciones presupuestarias que a una decisión para normalizar el sector de la construcción residencial", recalca.
De hecho, los promotores presentaron recientemente un informe en la Comisión de Vivienda del Congreso en el que aseguraban que era perfectamente compatible terminar 300.000 casas anuales en 2015 y reabsorber el excedente de casas sin vender. "Para que se puedan cumplir ambas premisas solo hace falta que se vuelva a abrir el grifo del crédito a las empresas de la construcción. El problema no es de demanda; si hay financiación, la demanda existe y se puede materializar en actividad y creación de empleo", remarca. Otra cuestión es si los precios de la vivienda deben seguir bajando como alternativa para impulsar la demanda. Desde que se inició la crisis económica, el precio del metro cuadrado de vivienda nueva ha pasado de 2.101 a 1.777 euros, lo que supone una caída acumulada del 15,4%.
Galindo considera que los precios sufrirán las modificaciones que dicten la oferta y la demanda. "La situación en cada comunidad autónomas es diferente: en algunas hay más vivienda nueva, en otras hay inmuebles más viejos; en algunos la oferta es mucho más reducida... Las subidas a o las bajadas no pueden ser lineales por las diferencias existentes", recalca. El Banco de España, sin embargo, lo tiene mucho más claro al respecto. José Luis Malo de Molina, director del Servicio de Estudios, considera que la caída de precios, iniciada entre finales de 2007 y principios de 2008, se prolongará durante este año y el que viene y que deberá profundizar hasta llegar al 25% desde máximos, por lo que todavía quedaría por producirse una tercera parte del ajuste.
