El Gobierno ha querido dar un impulso definitivo al alquiler mejorando la tributación de las sociedades que inviertan en inmuebles para arrendamiento. Con ello se pretende alcanzar el 33% de media de alquileres que existe en Europa frente al 17% de España, ocupar los tres millones de pisos vacíos y disminuir el stock de 700.000 residencias que hay actualmente sin vender, sin añadir las 51.000 viviendas iniciadas en 2011.
Para ello, el anteproyecto de Medidas Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, aprobado el viernes por el Consejo de Ministros, incorpora medidas fiscales para sociedades del régimen general, no residentes y Socimi. Las primeras tributarán a partir de ahora al 8% por el valor de los inmuebles y no el 10%. Además, se rebajarán los requisitos para acogerse a esta deducción, siempre que se mantengan contabilidades separadas.
Exención para no residentes y Socimi
El Ejecutivo también ha querido motivar a los extranjeros no residentes en España para que compren viviendas para el alquiler, eximiéndoles de pagar impuestos, con la excepción de los domiciliados en paraísos fiscales, que seguirán abonando al fisco un 3%.
Pero, sin duda, uno de los grandes cambios de este anteproyecto se encuentra en las llamadas Socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), que se convertirán en instrumentos decisivos para las inversiones del banco malo, según aclaró ayer la ministra a CincoDías. Estas sociedades se flexibilizan para permitir la entrada en su activo de inmuebles que no solo sean viviendas y consiguen la mejor tributación del mercado, serán incluso más atractivas que las Sicav, cuya fiscalidad es del 1%.
A partir de ahora quedarán exentas en el impuesto de sociedades, frente al 9% que pagaban antes. "El éxito de estos instrumentos ha sido muy discutible", explicó la ministra Pastor, "ya que partíamos de unas características muy rígidas". De hecho, desde su creación en 2009, tan solo 10 Socimi se han puesto en marcha, ofreciendo a los potenciales ahorradores una liquidez muy limitada.
Las Socimi ya no tendrán que invertir su activo como mínimo en tres viviendas como ocurría antes sino que estarán abiertas a cualquier inmueble, incluso centros comerciales, ni contar con un capital mínimo de 15 millones de euros -bastarán cinco millones-. Tampoco se les exigirá que repartan el 90% de su beneficio sino solo el 80%.
A pesar de ello, los expertos tienen sus dudas. "Al final la fiscalidad es un lazo, pero a los inversores les tiene que gustar el regalo. Todo dependerá de si lo hacen bien, con una cotización transparente y un buen precio. La clave siempre será el precio más que la ventaja fiscal", aseguró Marta Díaz, directora de desarrollo de producto de AtlCapital.
Las Socimi
Definición: las Socimi son sociedades anónimas y cotizadas en el mercado multilateral bursátil, cuyo activo está invertido en inmuebles.
Capital inicial exigido: pasa de ser de 15 a 5 millones de euros.
Distribución del activo: con la nueva legislación podrán invertir en todo tipo de inmuebles, sin primar la vivienda.
Dividendos: los accionistas se reparten dividendos, que tributan al 19%.
Las reformas descontarán en el arrendamiento
Los pactos entre inquilinos y propietarios serán los que garanticen los derechos y los deberes del alquiler a partir de ahora, de ahí la gran importancia que cobran las cláusulas entre ambos. El inquilino podrá pactar en los alquileres con derecho a compra su renuncia a la adquisición, las revalorizaciones del precio no irán marcadas por la inflación sino por la negociación y como ventaja, el inquilino podrá descontar de su renta el precio de las reformas que realice en la vivienda.
Además, en el nuevo anteproyecto de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Vivienda, la duración de los contratos de arrendamiento dejarán de tener un tiempo mínimo de cinco años y pasará a quedar estipulado en tres años. No obstante, se podrá rescindir con antelación, siempre que se avise. El inquilino deberá comunicarlo con un mes de antelación, mientras que el propietario tendrá que anunciar la necesidad del inmueble para él o sus descendientes con dos meses antes.
Ambos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad y Mercantil de forma voluntaria, con el objetivo de ofrecer mayor transparencia al mercado. "Esto servirá para garantizar al inquilino que ha firmado por tres años, que nadie que compre el inmueble puede echarle del mismo hasta no transcurrido este periodo", advirtió ayer tras el Consejo de Ministros, la titular de Fomento, Ana Pastor.
Junto a esto se agilizan los plazos de desahucio en caso de impago. Diez días después de la presentación de la denuncia por el propietario, si el inquilino no realiza alegaciones, podrá desahuciarlo. "El arrendatario podrá alegar en ese momento (antes de diez días) por qué no ha podido pagar el alquiler, por enfermedad, por una situación complicada, y será el juez el que lo tenga que tener en cuenta", dijo Pastor. Según palabras de la ministra, si el inquilino ni comparece o ni paga, el juez dará por finalizado el procedimiento.
