Demasiadas políticas de vivienda sin garantía de éxito

El tiempo, los eternos plazos con los que hay que contar siempre que se habla de urbanismo, suelo y vivienda, ha jugado una mala pasada, una vez más, al sector. Concluyó la anterior legislatura con lo que entonces se definió como claros síntomas de un aterrizaje suave en materia de precios, producción y ventas de casas y con la firme convicción de que algo había que hacer para frenar la escalada alcista y, sobre todo, la especulación sobre el suelo. Y el caso es que se hizo, pero como todo en este mercado tarda tanto en dar sus frutos, la crisis pasó a todos por encima.

Se promulgó una nueva Ley de Suelo, aprobada en 2007, que apostaba por valorar los terrenos, en caso de expropiación, por su situación real en el momento de la transacción y no por la expectativa de desarrollo futuro. "Si es un patatal, se debe valorar como un patatal", dijo entonces la ministra del ramo, María Antonia Trujillo.

Entretanto, se apostó más por el alquiler y la rehabilitación en los planes plurianuales de vivienda protegida que por la VPO en régimen de propiedad, se creó la Sociedad Pública de Alquiler y se puso en marcha la renta básica de emancipación, una ayuda de 210 euros mensuales para jóvenes de hasta 30 años y rentas inferiores a 22.000 euros anuales.

Otras iniciativas fueron la recuperación de la desgravación fiscal por alquiler, los incentivos para que los promotores dieran salida a su stock de pisos, la eliminación de la desgravación por compra para rentas superiores a los 24.000 euros anuales y la rebaja del IVA del 8% al 4% hasta final de este ejercicio, impuesto que solo grava las casas nuevas. Es decir, que iniciativas se adoptaron, pero, por desgracia, de muchas de ellas aún no se conoce el resultado y de otras se comienza ya a cuestionar su eficacia y oportunidad.

A esto hay que sumarle que vivienda es una competencia transferida a las comunidades autónomas, muchas de las cuales cuentan con sus propios programas plurianuales. Y, sin embargo, un dato curioso: de cada 100 casas protegidas promovidas, 80 se construyen con el dinero que se distribuye desde Madrid.

Los constructores se quejan de la duplicidad de normativas urbanísticas, de cómo las normas que valen para un territorio, en la región de al lado están prohibidas, lo que dificulta y encarece su labor. Reclaman poner fin a esta situación de 17 mercados inmobiliarios.

Banca versus promotoras

Sea como fuere, el mercado está en coma profundo, las cifras hablan por sí mismas. Los precios acumulan un ajuste del 17% nominal desde máximos (primer trimestre de 2008) y del 23% en términos reales, según el Ministerio de Fomento. La producción de casas se encuentra en niveles mínimos y finalizará el ejercicio en torno a las 75.000 unidades, por debajo de las 90.000 de 2010 y a años luz de las 865.561 de 2006.

Y la demanda pasa por sus horas más bajas, con caídas que notarios y registradores cifran en torno al 35% de promedio, según sea la tipología del inmueble. No obstante, en ese desplome de las ventas está influyendo, y de qué manera, la falta de crédito.

De hecho, los promotores han denunciado la competencia desleal que ejercen en estos momentos los bancos. El motivo es bien sencillo: las entidades financieras suelen facilitar la hipoteca en unas condiciones más blandas a los clientes que optan por comprar una de sus casas que si la vivienda no pertenece a su cartera de activos, todo un argumento de peso. Por ello, la mayor parte de las peticiones que se han oído a lo largo de toda la campaña hacen especial hincapié en este aspecto. Todos claman por medidas que contribuyan a absorber el ingente excedente de casas sin vender ni alquilar. Fomento lo cifró en 687.523 viviendas en diciembre de 2010 y apostó por que durante este año seguiría disminuyendo. Otros estudios privados elevan esa cifra hasta el millón y medio de inmuebles, ya que contabilizan, además de las nuevas, las casas usadas en venta y las que se encuentran en construcción.

Alquiler y rehabilitación

Conclusión: todos coinciden en que la situación del boom fue tremendamente dañina, por la bola de deuda que generó entre las familias y las empresas, pero todos saben que sin el sector de la construcción, la economía española no podrá salir de su actual atolladero. La secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, comparte este diagnóstico. "El sector de la construcción residencial español ha afrontado desde 2007 una dura reconversión. La intensidad de la crisis financiera internacional agudizó el proceso, pues es una actividad dependiente de la financiación privada, pero tampoco era sostenible iniciar 700.000 casas al año, ni equilibrado que el crédito ligado a la vivienda creciera a tasas superiores al 15%", asegura a CincoDías.

"Algunas consecuencias de aquella época se han ido superando: los precios han bajado un 23% en términos reales y el stock empieza a absorberse, pero el sector solo se estabilizará cuando el crédito vuelva a fluir, de manera razonable y cuando culmine su diversificación y modernización apostando por ámbitos más productivos como la rehabilitación y el alquiler. La construcción debe contribuir a la creación de empleo y al crecimiento económico de forma sostenible", añade Corredor.

Esa reestructuración del sector financiero es uno de los retos que deberá afrontar el nuevo Ejecutivo a partir del lunes. La Asociación de Promotores y Constructores de España tiene clara la receta. "La salida de la crisis pasa por sacar los activos tóxicos del balance de los bancos -valorados en 176.000 millones- y crear con ellos una entidad en la que aislarlos para, una vez reestructurados, volver a ponerlos en el mercado cuando convenga", defiende dicha patronal. Restaurar la financiación y absorber el stock son claves, pero más crucial es recuperar la confianza y eso no ocurrirá hasta que no mejore el empleo, para lo que queda una larga travesía por el desierto de los recortes.