El crac inmobiliario y, sobre todo, la recesión, están provocando situaciones hasta ahora inéditas. Son tan pocas las casas que se compran con hipoteca ahora mismo (aún son menos las que lo hacen sin ella) y son tantas las dificultades que encuentran los escasos compradores para que les concedan la financiación que necesitan, que el número de préstamos que se cancela cada mes acaba de superar a los nuevos créditos. Así lo demuestra la comparativa realizada por CincoDías entre la serie de hipotecas sobre viviendas constituidas que publica el INE y la misma relativa a las hipotecas canceladas.
Para que se trate de datos homogéneos, estos solo pueden remontarse a enero de 2006, cuando la economía se encontraba inmersa en plena burbuja. Pues bien, desde entonces todos los meses se registraban más hipotecas nuevas que se cancelaban antiguas. De hecho, hasta septiembre de 2007 la estadística contabiliza muchos meses en los que se registraban más de 100.000 nuevos préstamos hipotecarios cada 30 días. Y, por contra, en esos mismos meses la cancelación de créditos apenas llegaba a 65.000. Es decir, hubo meses en los que se firmaba el doble de hipotecas de las que se cancelaban.
Se acelera el desapalancamiento
Esto sucedía porque en pleno boom inmobiliario era bastante habitual que una parte de los compradores de vivienda para poder adquirir su nueva casa vendieran la que ya tenían, son las llamadas viviendas de reposición, aquellas más grandes, mejor equipadas o simplemente mejor localizadas en los centros urbanos.
Así, cuando una familia vendía su piso, si todavía pagaba una hipoteca por él la cancelaban y pasaban a pagar el préstamo de su nueva residencia. Quienes a su vez habían comprado ese inmueble era muy común que también suscribiesen otra hipoteca. Esto es lo que explica que fuese común que por cada hipoteca que se cancelaba, se registraran dos nuevas. Con la crisis eso se ha ido moderando progresivamente hasta que en febrero pasado el INE contabilizó 26.415 hipotecas contratadas y 27.679 préstamos hipotecarios cancelados, 1.264 más.
La tendencia parece consolidarse, ya que en marzo y abril han vuelto a ser más las hipotecas canceladas que las suscritas. ¿Qué consecuencias tendrá todo ello? Muy sencillo: o bien empieza a reaccionar el mercado inmobiliario a los estímulos del Gobierno (recuperación de la desgravación fiscal, mantenimiento del IVA superreducido del 4% y exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos comprados hasta el 31 de diciembre) y vuelven a repuntar los nuevos créditos o lo lógico es que se acelere el desapalancamiento que ya han iniciado las familias. Los hogares debían en abril 855.840 millones de euros, un 3,5% menos que hace un año y el dato más bajo desde septiembre de 2007.
Pagar al banco no salda la deuda por completo
Los datos que utiliza el INE para elaborar su estadística de hipotecas proceden de los registros de la propiedad. Y es que una vez que se ha terminado de pagar el último recibo del préstamo al banco, este se cancela económicamente, pero resta su cancelación registral.
Quiere esto decir que a efectos del registro, si no se notifica que se ha acabado de pagar la hipoteca, en la nota simple que emita sobre la vivienda en cuestión, esta aparecerá todavía con cargas (la hipoteca), lo que puede dificultar, por ejemplo, una futura venta. Como acudir al registro es voluntario, puede que en realidad sean muchas más las hipotecas que vencen que las que contabiliza el INE, lo único que no están inscritas en los registros.
Sea como fuere, los expertos recomiendan cancelar en el registro, algo que se puede hacer en cualquier momento. Para un préstamo antiguo, en pesetas, el coste de hacerlo puede oscilar entre los 40 y 70 euros, mientras que para una hipoteca media de 150.000 euros será de 200 a 300 euros.
