En el sector inmobiliario todavía no se mueven ni los papeles", asegura José Antonio Jareño, consejero delegado de la tasadora Euroval, una de las más importantes del mercado y una de las pocas que desde hace tiempo viene analizando todo lo que está pasando en una actividad, unida a la construcción, que llegó a representar más del 10% del PIB.
Más allá de la impresión que da el hecho de que los carteles de Se vende se eternizan en las fachadas de los edificios y en los escaparates de las sucursales bancarias, los números no dejan lugar a dudas. Frente a los 1,3 millones de transacciones inmobiliarias registradas en 2006, máximo de la serie histórica, el estudio de Euroval sostiene que a finales del primer semestre de este año apenas alcanzaron las 152.326, lo que representa un desplome del 88,6%.
El volumen de dinero concedido en préstamos ha pasado en idéntico plazo de los 188.339 millones a solo 15.872, el 91,5% menos y las hipotecas han moderado su importe medio, al mutar de los casi 150.000 euros a poco más de 100.00. Asimismo, cada vez se contratan créditos hipotecarios a menor plazo y de superar los 28 años se ha bajado hasta los 23,8.
Precios a los que vender
Pero quizás el cambio más importante sea el que se ha producido en los agentes que protagonizan esas compraventas. Frente a un mercado dividido casi al 50% entre las operaciones que se realizaban entre particulares y las que protagonizaban las empresas (entonces promotores) y las familias, la banca ha tomado el relevo y ha asumido todo el protagonismo.
Primero porque las entidades financieras se han convertido en las principales promotoras del país al quedarse con todos los activos de las compañías que han ido quebrando tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y segundo porque, como bancos y cajas que son, continúan teniendo la llave del crédito y hoy por hoy solo compra casa quien logra financiación, amén de los millonarios. Gracias a la explotación más exhaustiva que puede realizarse ya de toda la información que brindan los notarios, se conoce del total de operaciones de compraventa que se registran en un mes cualquiera la naturaleza del comprador y el vendedor. Es decir, que es posible calcular qué porcentaje de operaciones se siguen cerrando entre particulares (fundamentalmente cuando se trata de transacciones de casas usadas) y en cuáles está implicada una empresa como vendedor (bancos y promotores), como comprador o en ambas situaciones.
Las últimas cifras a las que ha tenido acceso CincoDías estiman que mientras que en 2007 las transacciones entre particulares representaban el 47,7% del total, en julio pasado supusieron el 38,7%. De igual forma, durante el boom el 43,8% de las transacciones se cerraba entre promotores y particulares y el 4% entre empresas (tanto vendedor como comprador tenían naturaleza jurídica). En julio pasado ese porcentaje rozó el 60% con el matiz que ahora la inmensa mayoría de estas empresas que intermedian en el mercado inmobiliario son bancos o promotoras participadas por estos.
Por tanto, hoy se conoce quiénes son los que más casas venden: los bancos; pero ¿quién las compra? "Básicamente, los hogares con necesidad de primera vivienda que logran obtener crédito. Porque quienes con el boom se acostumbraron a poder cambiar de casa cada vez que lo necesitaran, esos han desaparecido", insiste José Antonio Jareño.
El precio sigue siendo la clave, tanto que la tasadora Euroval ha medido en todas las capitales de provincias españolas en qué banda se concentra la mayor parte de las ventas. El resultado, aunque dispar, demuestra que cuanto más ajustado sea el precio, más posibilidades hay de culminar la venta. En Madrid, por ejemplo, el 30% de las ventas se mueve en una banda de precios que oscila entre los 128.000 y los 197.000 euros; en Barcelona la horquilla es más amplia, ya que abarca de 163.000 a 228.000 euros y en ella se concentran el 24% de las compras. San Sebastián es la que presenta los valores frecuentes más altos: de 278.000 a 318.000 euros en el 31% de las operaciones.
También ayer se conoció que el precio medio de la vivienda acumula un ajuste del 32,9% desde el inicio de la crisis, tras descender en septiembre un 11,6% en tasa interanual, según los datos de Tinsa. Por zonas, el desplome es aún mayor. En la Costa Mediterránea la vivienda acumula un desplome del 39,2%, el mayor de todo el país. Después se sitúan las capitales y las grandes urbes, con una depreciación del 36%.
Los cambios que se avecinan como revulsivo
El repunte de las transacciones de viviendas del 3% en agosto tras 17 meses de caídas se explica por la anticipación de muchas operaciones de compra para evitar la subida del IVA del 4% al 10% para la vivienda nueva y la supresión de la deducción por vivienda habitual desde 2013 que se harán efectivos el próximo 1 de enero, según expertos del sector consultados por Europa Press.
Así, sobre los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, Julio Gil, señaló que este incremento "puede deberse al anticipo de las compras" para esquivar este endurecimiento de la carga fiscal sobre la vivienda.
En este sentido, recalcó que "de ninguna manera puede interpretarse como un cambio de tendencia, sino como un elemento coyuntural que irá en detrimento de las compraventas que se formalicen a partir de enero".
En este sentido, puntualizó que en tanto que las estadísticas de compraventa de viviendas que ofrece el INE se nutren de datos procedentes de los registros de la propiedad, llevan un decalaje de unos tres meses (los datos de agosto se corresponden con compraventas hechas en junio), de forma que la previsible moderación de las compraventas desde enero se dejará notar en las cifras que el organismo aporte en marzo.
