Verdades y mentiras del mercado de la vivienda
La rentabilidad bursátil duplica la de las casas a largo plazo
El patrimonio de las familias españolas se ha multiplicado por cuatro entre 1994 y 2007 (el último año del boom), hasta rozar los ocho billones de euros, y el principal responsable de ese crecimiento ha sido la revalorización experimentada por la vivienda. Ocho de cada diez euros proviene de la compraventa de inmuebles en esos trece años de crecimiento económico y de explosión inmobiliaria, en el que el valor de la vivienda experimentó un aumento del 321%.
Un incremento que ha fortalecido la riqueza patrimonial de las familias, pero que la ha expuesto al riesgo de un desplome de precios como el que está sucediendo en la actualidad. Esa es la tesis que defiende Rafael Pampillón, catedrático de la UNED, en el capítulo sobre "Estrategias financieras de las familias españolas", incluida en el último Panorama Social editado por la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas). Pampillón advierte sobre las "tres mentiras" en las que se ha basado esa estrategia de inversión: los inmuebles se revalorizan más que otros activos financieros, el precio de la vivienda nunca ha bajado en España y es mejor pagar una hipoteca que el alquiler.
En el estudio, el catedrático rebate cada uno de esos tres axiomas. Respecto al valor de los activos, el estudio resalta el fuerte incremento de la vivienda, que se ha apreciado un 321% en esos trece años, casi el doble que el IPC, "lo que supone una defensa frente a la inflación". Sin embargo también constata que la revalorización de los inmuebles ha sido mucho menor que la de otros activos financieros, como las acciones, que han experimentado un incremento del 580% en el periodo estudiado. "Es casi cinco veces la inflación y casi del doble de la que ha tenido la vivienda", recalca.
Respecto a los precios de la vivienda considera que España ha vivido crisis en la década de los 80 y los 90 acompañadas de caídas de precios. "En la presente coyuntura, los precios se están ajustando de manera clara y resulta cada día más difícil dudar respecto a esa evidencia", señala Pampillón, quién, sin embargo, no descarta que los precios puedan "resurgir de sus cenizas, una vez que se haya olvidado la explosión de la burbuja inmobiliaria".
El catedrático hace hincapié en la tendencia a la compra frente al alquiler del inversor español, al contrario de lo que sucede en el resto de países comunitarios. Los últimos datos, correspondientes a 2006, sitúan a España como el país con mayor porcentaje de vivienda en propiedad (un 86% del total), lo que representa diecinueve puntos más que la media de la Unión Europea y casi la mitad que en Alemania.
Y esa evolución al alza de la compra de vivienda se ha mantenido desde 1970, consolidándose en el 85% del parque de viviendas desde 2001. Todo lo contrario que lo acontecido con el alquiler, que ha ido perdiendo cuota (ha pasado de un 30% en 1970 a un 10% en 2007), en gran parte por las numerosas trabas impuestas al arrendador, como un plazo mínimo obligatorio de alquiler, y a los arrendatarios, a los que se les exige un gran número de garantías financieras. "De esta forma nos encontramos en el peor de los mundos: la oferta es escasa y cara y la demanda insuficiente", apunta.
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Un tratamiento fiscal diferenciado por regiones
El tratamiento fiscal a los hogares ha ido cambiando a medida que se han ido produciendo cambios en la estructura familiar tradicional. La progresiva incorporación de la mujer al mercado de trabajo y las nuevas formas de unidad familiar han propiciado la constitución de nuevos incentivos fiscales para facilitar la conciliación entre la vida laboral y la profesional.Así lo constatan los catedráticos José Félix Sanz, Desiderio Romero y Begoña Barruso en el capítulo dedicado al tratamiento de la familia en el IRPF.Los autores también muestran la incorporación de las comunidades autónomas en el uso del IRPF como impuesto para articular una política familiar. "Han introducido una gran variedad de deducciones en la cuota, si bien de utilización limitada, pues para su aplicación se exige el cumplimiento de unos requisitos previos y se establecen a demás límites bastante restrictivos".El estudio expone que la Comunidad Valenciana y Andalucía son las autonomías que mayor número de deducciones familiares en el IRPF aplican, con nueve y siete, respectivamente. Por detrás se sitúan Asturias, Castilla-La Mancha, Canarias, Madrid y Castilla y León (todas ellas con cinco) y Aragón, Baleares y Galicia (tres en cada caso).La mayoría de las quince comunidades de régimen común (País Vasco y Navarra son de régimen foral) han establecido deducciones por nacimiento de hijos, minusvalías del contribuyente y de las personas de él dependientes. Otras, como Asturias, Aragón, Baleares, Castilla y León y Madrid incentivan fiscalmente las adopciones, en tanto que Aragón y Castilla-La Mancha compensan por el cuidado a personas dependientes.
Las cifras
7.962 millones de euros era el patrimonio de las familias a finales de 2007. El 80% provenía de la apreciación de la vivienda.321% es la revalorización de las casas entre 1994 y 2007.86% es el porcentaje de españoles que vive en un inmueble de su propiedad, 19 puntos más que la media de la UE.