Solbes planea mejorar la fiscalidad de los alquileres con opción a compra
El Gobierno trabaja en la mejora de las condiciones fiscales del arrendamiento de viviendas con opción de compra, cuya tributación actual resulta poco atractiva. Mientras que el alquiler de viviendas está exento de IVA y la compra tributa al 7%, en los arrendamientos con opción de compra se aplica un IVA del 16% sobre el precio mensual del alquiler.
Ante el brusco frenazo de la compraventa de viviendas, los promotores estudian nuevas vías para dar salida a un inmenso parque inmobiliario que carece de demanda. Una de esas alternativas es el arrendamiento con opción de compra. Eduardo Verdún, subdirector general de Impuesto sobre el Consumo de Hacienda, aseguró en un acto reciente organizado por Landwell-PwC y la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD), que Tributos, dentro del margen que permite la UE, 'mejorará la fiscalidad indirecta de este tipo de operaciones'.
Verdún reveló que el ministerio de Hacienda, que dirige Pedro Solbes, quiere aprobar la norma antes de tres meses y podría incluirse dentro de la ley que regulará los REIT españoles.
En los arrendamientos con opción de compra, el inquilino paga un alquiler y al cabo de unos años -normalmente entre dos y cinco- puede ejecutar la opción de compra. Al hacerlo, una parte del alquiler mensual -previamente acordado por las partes- se considerará como un anticipo por la adquisición de la vivienda.
Hacienda trabaja para que la nueva normativa pueda aprobarse antes de tres meses
A priori, esta opción, en un momento en que el mercado de vivienda está parado y en el que los bancos son reacios a conceder créditos, supone una buena alternativa. Sin embargo, la fiscalidad que asume el inquilino convierte esta operación en poco atractiva.
Actualmente, el arrendatario que goza de una opción de compra debe pagar un 16% de IVA sobre el alquiler mensual. Si, finalmente el inquilino ejecuta la opción de compra, el precio de la vivienda tributa al 7%. Sin embargo, una parte del alquiler que ha estado pagando el arrendatario y que sirve de anticipo para la adquisición de la vivienda ha tributado al 16%. Aunque Hacienda debe devolver entonces esa diferencia, si no se ejecuta la opción a compra, el inquilino no recupera ni un euro del IVA soportado.
Para Alberto Monreal, socio de Landwell-PwC, la actual normativa supone un peaje demasiado alto. 'Por qué cuando voy a pedir dinero a un banco para comprar una vivienda, el interés está exento y además pago el 7% o el 4% de IVA. Y cuando la financiación me la da el promotor me veo obligado a pagar el IVA sobre la financiación y además al 16%', se pregunta Monreal. Fulgencio García, asociado senior del área de tributación indirecta de KPMG Abogados, recuerda que la tributación al 16% sólo se aplica en el alquiler con opción de compra de viviendas nuevas. En los pisos de segunda mano este tipo de operaciones están exentas de IVA, pero el arrendador no tiene derecho de deducción.
Así, es más que improbable que el Gobierno al revisar la normativa opte por dejar también exento de IVA los alquileres con opción a compra de viviendas nuevas porque ello implicaría que el promotor no podría deducirse el IVA soportado. El remedio sería peor que la enfermedad.
Los expertos defienden que la postura más beneficiosa y 'neutra' pasa por rebajar del 16% al 7% el IVA que se aplica al alquiler de vivienda con opción a compra, equiparándolo a la compra de viviendas nuevas.
Las dificultades para arrendar viviendas nuevas
Las cuestiones fiscales no son las únicas que dificultan que los promotores opten por el alquiler con opción de compra para dar salida a las viviendas que no pueden vender. En este tipo de contratos, el inquilino, pasados dos años, puede decidir si ejecuta la opción de compra o la rechaza. Si opta por esta segunda opción, el arrendatario tiene derecho a mantenerse como inquilino durante tres años más.Analistas del mercado inmobiliario consideran que ello hace que, en la práctica, los arrendamientos con opción de compra sean inviables para muchos promotores que no pueden permitirse mantener alquilados -sin posibilidad de venta- durante tanto tiempo sus viviendas. Ello es así por las características del llamado préstamo-promotor. Este crédito se concede a los promotores para financiar la construcción de las viviendas y la posterior adquisición por parte de los compradores. Su particularidad es que durante los dos o tres primeros años, el promotor no debe amortizar el capital y sólo paga al banco los intereses. Así, cuando un inquilino no ejecuta la opción de compra pero se mantiene como inquilino, deja en una posición muy difícil al promotor, que debe devolver el préstamo sin la posibilidad de vender la vivienda.Esta problemática, conocida por el Gobierno, ha llevado al ICO a abrir una nueva línea dotada de 3.000 millones de euros para que los promotores puedan poner en alquiler viviendas que actualmente están en venta con un menor riesgo financiero. 'El importe de la financiación concedida irá destinada a la cancelación parcial o total del préstamo-promotor que se tenga formalizado con la entidad de crédito', aclaran desde el ICO.Según las previsiones del Gobierno, esta línea ICO permitirá incorporar cerca de 25.000 viviendas al mercado de alquiler. Los promotores que opten por el alquiler con opción de compra también pueden beneficiarse de la línea ICO que, como máximo, financiará hasta el 50% del préstamo promotor.