Hipotecas más baratas a pagar en, al menos, 22 años

Contar a estas alturas de la crisis inmobiliaria que el año 2010 se cerró con un 7% menos de hipotecas sobre viviendas puede parecer una obviedad, ya que a menos ventas, menos créditos. Pero los préstamos que continúan suscribiéndose en la actualidad, ¿Cómo son? ¿En qué se parecen a los que se firmaban antes del estallido de la burbuja? Básicamente, se contratan por un importe bastante inferior (de promedio un 24% más bajos), más baratos, ya que el tipo de interés se ha reducido un 26% en los últimos tres ejercicios; y por un plazo de amortización menor, 22 años de media frente a los 26 que se alcanzaron en 2007.

Las razones de por qué se han producido estos cambios hay que buscarlas en las consecuencias del pasado boom. Los elevados precios alcanzados por los pisos, unido al repunte de los tipos de interés que comenzó a producirse a finales de 2005, obligaron a muchos propietarios a contratar sus hipotecas de manera más prudente que en el pasado.

De hecho, si se comparan las series históricas de los tipos de interés medios aplicados a esta clase de créditos con los importes contratados se observa cómo hasta 2007 la cuantía media de las hipotecas sobre toda clase de fincas no dejó de crecer, al igual que lo hicieron los plazos medios de amortización, que llegaron a su nivel más alto con los citados 26 años. Alargar los plazos de pago era entonces la única manera de sobrellevar el encarecimiento de los intereses aplicados por las entidades financieras y de los repuntes que protagonizaban entonces los inmuebles, superiores al 10% anual.

Si en 2005 una hipoteca se gravaba con un tipo medio del 3,4%, en 2008 se llegó a niveles superiores al 5%, lo cual se tradujo en que la cuota mensual se incrementara en más de un 30%.

Hacia el quinto año en negativo

Entonces estalló la crisis económica y financiera mundial y los tipos se desplomaron de nuevo a niveles mínimos. En paralelo, bancos y cajas, acogotados por los riesgos inmobiliarios en los que incurrieron, endurecieron las condiciones de acceso a la financiación ante el cierre del mercado interbancario. Resultado inducido por todo ello: menos hipotecas, por menor cuantía y a pagar en menos años. El objetivo de la banca es ahora minimizar el riesgo en este sector. El de las familias y empresas, también, dado lo que llovido.

¿Qué ocurrirá este año? Nadie se atreve a predecir una cifra de ventas ni de producción de viviendas nuevas, pero sí que no será mejor que 2010. "Nada hace pensar que se cree empleo, no hay nuevos estímulos a la demanda inmobiliaria tras la retirada de la deducción por compra para las rentas superiores a 24.000 euros, por lo que salvo que se produzca un severo ajuste de precios, no es previsible que se compren más viviendas que en 2010", sostiene un consultor. Para el mercado hipotecario, por tanto, será el quinto año en negativo.